作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經

“如果順利，朗綠科技可能在明年完成A股上市。”

這句話不是朗詩集團董事長田明說的，而是朗詩青杉資本副總經理方旭東，在11月2日舉辦的觀點商業年會上，他在分享朗詩青杉資本城市更新實踐時，順便提的。

在朗詩集團的業務版圖中，朗詩地產、朗詩綠色生活、Landsea Homes(LSEA.US)已分別在港股、美股上市；朗詩青杉資本和去年新成立的朗詩家，短期內不會尋求上市。不出意外，朗綠科技將成為田明的第4家上市公司。

這是開發商里面為數不多的一家高科技公司。除了物管板塊，地產圈類似分拆上市的聲音今年很少，在當下的行業氛圍中，猛然一聽有點振奮人心。

地產行業急需這種“好聲音”。

在這場疫情下舉辦不易的會議上，這種聲音還有不少，不過都是聚焦在商業地產領域，更細化一些，是在資管和存量。

“商業地產是未來可期，加上數字的翅膀，讓我們更加騰飛。” 中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長蔡云指出，數字經濟到來雖然倒逼商業地革新，但也蘊含著發展機遇。

金科地產集團聯席總裁王偉預判，成渝經濟圈將成為中國真正的市場藍海，并表示商業地產的創新會朝著元宇宙概念發展，為商業地產帶來想象空間。

存量究竟該如何煥新？中海商業發展副總經理唐安琪說，Z世代成為主流人群，促成了對傳統商辦模式的沖擊和解構，花樣年商旅文副總裁朱莉莉與其不謀而合，指出Z時代客群特征獨特，有自己的圈層文化和精神主義，熱愛社交，喜歡分享。

朱莉莉給出的解決方案是，只有快速做迭代升級，才能迎合市場保持競爭力。上坤集團董駿則認為必須讓Z社群感覺我是懂你的，這樣他們才愿意和商家做更長久的朋友，

他們所說的，更多是單純集中在商業激活的運營層面，而如何在地產變局背景下，實現商業地產深層次革新，存量如何破局和退出成為主流。，今年國內首批9只基礎設施公募REITS的上市，成為很多大佬思辨和信心的來源之一。

REITs機遇

林述斌是財團法人日本不動產研究所大中華區董事總經理，他認為國內地產行業雖然進入相對下行通道，但退出工具是有的，就像九十年代的日本，有很多不良資產通過REITs成功退出，收益非常好，所以他呼吁公募REITs盡快擴容，到全面資產開放。

第二批公募REITs試點擴容將保障性租賃住房類項目納入，讓燕鳥資本創始人葉劍生意識到，租賃住房還有一個增量市場，買一塊地建造、運營，然后做持有REITs，這是一個更大的市場。

世聯行集團資管顧問線總經理孫波，更看好產業聚集類辦公、三到四萬平米鄰里型商業中心、一到兩萬平米產辦類配套商業，這類物業資產可以更好的做REITs和資產證券化標的。

這一點，招商商管總經理袁嘉驊親身體驗過，他們最近上市了兩只REITs，一直是境外的招商香港REITs，另一只是首批公募REITs之一的蛇口產業園，得到了市場的認可，打通了退出通道，目前股價還在穩健往上走，成功實現了資金回籠。

方旭東的觀點有所不同，他認為REITs的推出，對于從業人員有利好，但更有挑戰。利好在于一些資產不錯的主體可以實現退出；但挑戰在于，無論是長租REITs，還是商辦REITs，如果真正推出，對存量資產有一個非常大的價值重塑和重估。

但是他也認為長租公寓賽道可以積極來做，判斷邏輯是從地產大的周期看，大增長基本沒有，是一個穩步調整，甚至是陰跌的過程。地產基金從業人員可以調整投資方向，開發業務正常做，不積極也不勉強，持有辦公謹慎做，養老公寓以及公寓+養老類物業可以相對大力做。

存量玩法

輕資產模式受資本追捧，估值高，但重資產或存量資產也并不是沒有機會。就比如停車場，是一種流動性較差的資產，江沁園和他帶領下的陽光海天沉淀多年，深知要想在資產端發力，管理好這一類資產，必須具備兩個能力，第一是數字化能力，第二是金融化能力。

郁敏珺是資深存量玩家，錦和集團經歷了從園區切入商業辦公、社區商業的環節，她的打法是將錦和定位為非標準辦公樓和商業，一是把自己摘出去，Shop Mall不做；二是存量運營輕重并舉，錦和資管平臺只在上海和北京投資重資產物業。

張雅寒是新玩家，她創立的巖合資本僅兩年，不過卻有自己的突圍路徑，大商業存量周期長，投入高，回報率并不高。所以，她選擇進入細分賽道，專挑“小而美、小而精”和快周轉項目來做。

龐曉云與其類似，不同的是凱保商雖年輕，卻是新瓶裝老酒，用他的話來講，都是一些老家伙。他觀點很尖銳，存量破局引入科技如果脫離合規和財務原則，沒有任何意義，如同雞肋；反之，在項目規劃和評估中把握好這兩條原則，則會獲得期望的成果。

合生創展則是看好長租公寓，鄔伯特是合生不動產基金中心董事總經理，他認為人和產業中間有一個場景，資管最重要的事情是抓住這個場景，長租公寓就抓住了底層場景，如房價高啟、首次置業延遲，以及近核心區房源品質不好等。

楊稷也屬于長租公寓支持派，他是窩趣創始人，保障性租賃住房新政策的出臺，讓他看到了機會和空間，早期如辦公樓、廠房和集體用地等存量項目，以及一些新增物業以后都可以進行托管運營。

選定打法、看好賽道的同時，投資邏輯和價值判斷也不容忽視，是決勝存量時代的關鍵一環，否則很容易入坑。鄔伯特提醒道，避免踩雷的關鍵是把投資邏輯建立在市場上，一是明白投資的價值點在哪，二是要找到一條合適的退出途徑。龐曉云則是很注重出售或并購的估值，因為估值方法的瑕疵和剩余折舊，會直接影響收并購的價格高低和并購方式。

關鍵詞： 地產“好聲音”