二輪供地超5成地塊流拍后，“摔跤”的廣州為下一輪土拍做足了準備。

11月2日，廣州公共資源交易中心掛出第三批集中出讓的17宗地塊，出讓面積累計120.78萬平方米，規劃總建面約296萬平方米，預計將于12月2日競價出讓，起拍價超434億元。

相較于前兩批次土拍，廣州第三輪供地在出讓地塊數量和規模上都出現較大程度縮水，較二輪土拍出讓建面環比減少66%。

據了解，廣州于今年4月進行了首輪集中供地，共掛牌48宗地塊，最終成交42宗、攬金906億元，平均溢價率達14.59%。隨著國家“三穩”目標的推進、樓市調控政策頻頻落地，5個月后的廣州二輪土拍降溫明顯，同樣推出48幅地塊，總出讓建面約879萬平米，但這一次流拍率達到了52%，最終收金569.4億元，僅為起拍價的5成。

4成地塊曾遭“流拍”

按地理位置來看，廣州第三輪土拍依舊以外圍地塊為主。

具體來看，位于最南端的南沙區在本輪供地中共掛牌4宗，出讓地塊最多；白云區、黃埔區及番禺區也各推出了3宗；最北部的從化區出讓2宗，增城區及本輪唯一的“中心區”海珠區則僅有1宗。經計算，外圍地塊建面供應量在本輪中占比達96.79%。

相較上一批供地，盡管整體有所變化，但實際上外圍區域與第二批基本持平。“主要減少在中心區域，經歷了長達半年的緊密調控后，當前廣州市場大環境熱度相對偏低，加之粵系房企性格一向趨于謹慎，對限制頗多的中心區域拿地興趣相對較弱。”億翰智庫研究總監于小雨對《國際金融報》記者說道。

在本輪供地中，黃埔區、番禺區、海珠區是本輪供地高價地塊集中的主要地區，7幅地塊的出讓價均在35億元以上，其中有4幅超過40億元。

最“貴”地塊為黃埔區CPPQ-A4-3地塊，出讓金為59.04萬元。資料顯示，該地塊位于長嶺居外環路C線以西、長賢路以南，土地面積11.65萬平方米，對應規劃建面33.78萬平方米，位列本次出讓地塊建面規模“排行榜”第二位。該榜第一名被白云區太和鎮沙亭北路南側地塊占據，建面約42.8萬平方米，但實際土地出讓面積僅9.64萬平方米，起拍價20億元。

值得一提的是，本輪供應的17宗地塊中，有7宗都曾在二輪土拍中遭遇流拍，占比達41%。該部分地塊包括番禺區3宗、白云區2宗、從化區以及增城區各1宗。

重新掛牌后，多數“回爐”地塊起拍價出現下調。其中，白云區沙亭北路南側地塊“身價”大跌超兩成，從二輪的25.3億元降至本輪的20億；此外，白云區均禾街地塊以及番禺區大石街飄峰路的兩宗地塊均有10%-15%的降幅。

競拍規則放寬

對于廣州第三輪集中供地而言，除了出讓土地規模下降外，競拍規則也出現了明顯放寬。

首先，本批次掛牌地塊均采用“限地價+競自持+搖號”的方式，取消了售價限制及一次性報價的規定。而在第二批供地中，南沙、黃埔兩區均有最高售價限制。

在競拍過程中，如競買人的最高報價不超過最高限制地價，依舊按照“價高者得”原則確定競得人；當報價觸頂后，競買方式轉為競企業自持商品住房建筑面積（以不動產登記的建筑面積為準）/自持租賃住房，最高比例為50%，競價階梯為該宗地內扣除保留建筑面積后商品住房建筑面積的1%，競自持比例最高者為競得人；若超過50%比例，則停止網上競價，改為搖號確定競得人，搖號時間為限時競價后3個工作日內。

與此同時，為避免出現首輪百余家“馬甲”公司圍獵的現象，廣州還要求“同一名申請人只能進行一次交易申請（含聯合申請）”。其規定，自然人及由其擔任法定代表人的法人或其他組織，或者同一法定代表人的法人或其他組織視為同一名申請人；凡與申請人之間有參股、控股等關聯關系的法人或其他組織，也視為同一名申請人，但申請人的母公司為上市公司的，該上市公司的非控股股東除外。如有違反，廣州有權單方面取消申請人競買資格、解除出讓合同，且競買保證金不予退還。

此外，本輪集中供地依舊延續了此前對購地資金及房地產開發資質的嚴格要求。競拍規則明確，競買人在廣州市范圍內競買商品住宅用地從事房地產開發必須使用自有資金，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。

最后，除了黃埔區與海珠區仍維持了“首套住房購房家庭（或個人）購房總套數占新建商品住房規劃總套數的比例不低于50%”的要求外，南沙區已取消這一限制。

同時，《國際金融報》記者注意到，黃浦區的3宗地塊還對房企注冊地址作出了限制，要求“注冊地址須在廣州開發區、黃埔區。”如競買申請人注冊地址不在廣州開發區、黃埔區，受讓地塊后也必須在廣州開發區、黃埔區成立新公司開發建設該地塊。

本輪競拍規則的明顯放寬，中指院廣州分析主管陳雪強認為“主要受當前房企資金面普遍緊張影響，同時市場處于下行通道，成交下滑導致房企資金回籠不暢，企業拿地積極性大幅下降”。

關鍵詞： 廣州 三輪供地