焦點財經訊11月2日，2021觀點商業年會開幕，數百位精英齊聚上海，共論商業地產未來，深入探討商業機會在哪里，搜狐焦點·焦點財經全程直擊。

商業地產并非一成不變，不斷創新與突破才是獨特魅力所在。當天最后一個環節是“模式新維度”，以商業應變為主題展開討論會。

昆明冠江集團副總裁、冠江商業集團總裁、公園1903項目總經理陸屹，復星旅文執行董事兼執行總裁兼Club Med CEO徐秉璸，百聯資產控股有限公司副總經理楊斌，奧特萊斯(中國)有限公司總裁曾先，方圓商管集團總經理敖洋，花樣年商旅文副總裁朱莉莉，上坤集團商用資產事業部副總經理兼融信上坤中心總經理董駿，東渡國際集團商業管理事業部總經理倪敏共論新的模式、新的賽道。

楊斌：簡單改造基礎上的再開發

存量如何煥新？楊斌介紹了上海大型國企百聯的經驗，他表示，百聯作為一家國資商業集團，通過長期的經營形成的資產，進入商業地產領域，從投資角度來看，存量物業典型就是低效運營，導致存量資產的價值低于市場上同類資產價值。

楊斌表示，背后的邏輯是需要通過物業的改造提升，進而提升租金收益。他們在簡單的改造，在上海叫做特殊裝修或者簡單裝修，在這個基礎之上，提出了再開發的概念。

有些存量是處于一些核心位置，用地性質是工業倉儲，百聯就通過工業性質的改變再開發，符合周邊的產業布局和消費者的消費能力特點，這個完全是背后的價值投資的驅動邏輯，也是百聯在存量改造方面的一些投資上的思考。

徐秉璸：通過并購提升自身競爭力

徐秉璸談到了怎么通過并購提升自身。他從實踐經歷出發，表示2015年復星做了一個比較大的并購，從巴黎的證交所退市下來，他加入了地中海俱樂部的董事會，從虧損扭虧為盈，這一路做下來有一些心得。

當時他們全球有70個度假村，這里面有大量的存量，很多度假村不符合當今定位，在這個過程中，Club Med一直做一個自身的優勝劣汰和提升。過去幾年他們已經把六個度假村進行了售后回租，過程是找到買家，做擴容和更新、升級，再把它作為一個租賃項目，租回來繼續運營，還有一些是直接處置。同時，他們又新開了十多家高端全季節性的度假村。

徐秉璸說15年的時候，當時虧損，是負一千多萬歐元的虧損，而在19年疫情之前，已經到了7千多萬歐元正向的運營利潤。他表示這是我們過去幾年戰略提升和調整方面非常好的啟示，就是怎么把存量轉化，怎么用增量的結構性的調整，提升企業的競爭力。

曾先：疫情后奧特萊斯業態呈現增長的態勢

曾先談到，疫情對奧特萊斯這個業態來講，反而是一個機會。

疫情之后大家更愿意去街區式的商業形態進行消費購物和休閑，這樣也使奧特萊斯在疫情后能夠快速恢復到正常的水平，而且國人疫情下不能出國，把大量的國際消費品的消費留在了國內，這個也令奧特萊斯大幅上升。

一定程度的消費降級也使大家更關注奧特萊斯業態性價比高的本質，曾先認為這是回歸商業的本質。疫情之后，奧特萊斯的業態反而是呈現了增長的態勢，他們公司目前每天都有一些地方政府，或者是開發商合作伙伴，來接洽合作，希望落地奧特萊斯項目。

敖洋:定義標桿企業的三個標準

對于標桿企業，敖洋這樣看，首先是要定義清晰，第一，一個標桿可能是區域內的標桿，也可能是某個公司的標桿。這個標桿首先要有非常好的財務回報，這是第一位考慮的；第二，是要受到消費者認可，或者說市場的認可；第三是最難的，就是受到行業的認可。這三點如果都具備了，可以說是一個城市級的標桿。

敖洋介紹，方圓是1997年成立的房地產公司，連續15年入選房地產百強。去年把三個產業鏈都融入在商管，從社區商業到產業、到酒店。

他說在今年疫情的變化過程中，酒店業態影響特別大，社區商業影響很小。社區商業一個是滿足周圍1.5公里的剛需，這個剛需不會很容易被電商替代；第二，這個剛需之上如果給一些驚喜就更好。因而他希望聚焦數字化為我所用，比如物聯網的概念讓人工成本和感覺成本降到最低。

朱莉莉：不斷迭代升級才能保持市場競爭力

對于迭代融合，消費需求升級與產品創新跨界議題，朱莉莉表示，迭代融合消費升級要先從消費主客群的變化說起。

朱莉莉表示目前主力客群并不是70后、80后，而是90后、00后，現在大家都說Z時代的客群，他們有著他們自己獨特的特征，比如說圈層文化、精神主義，熱愛社交，喜歡分享等等。

他們的變化導致商業只有不斷的變化，不斷的迭代升級，才能保持市場競爭力。朱莉莉提到，現在上海九十月份新開的商業，從傳統的快餐集市慢慢大傳統文化的集市，從主力店為超市影院，慢慢上升到劇場，以及一些更多年輕潮玩類的，社交的主力文化孵化商品已經慢慢出現了。

朱莉莉表示，在市場的變化下，只有快速的做迭代升級，注重內涵的產品，以及對場景跟體驗空間，消費者的互動等方面做一些改變，這樣才能迎合市場，才能保持持續的競爭力。

董駿：越小眾的社群，消費力黏性越強

董駿分析了對更新迭代的理解。他說自己從業20年，一直做商業地產，經歷了傳統百貨的沒落、大賣場的更迭、一站式購物中心的掃蕩以及后來的社區商業和特色商業街，他看到更新迭代的動力驅動，不是金錢，而是消費者的迭代驅動了這些事情。

董駿認為把人簡單的分為70后、80后和90后這個標簽太武斷了，年輕人不喜歡標簽，應該試圖用社群解釋。Z社群、Z時代，以前是一個小眾的詞，現在是一個非常蓬勃向上的消費力的代名詞。

他提到上坤一直在提社群的概念，如有一個社群教他們怎么用手機把自己拍得更漂亮。他們發現從社群來說，越小眾的社群越牢固，越牢固的社群單位產出越高，消費力黏性越強。要在更新迭代中抓住消費者的點，必須讓他感覺我是懂你的，這樣就愿意和商家做更長久的朋友。

關鍵詞： 對話 | Z時代來襲 商業模式如何進化?