焦點財經訊11月2日，2021觀點商業年會開幕，數百位精英齊聚上海，共論商業地產未來，深入探討商業機會在哪里，搜狐焦點·焦點財經全程直擊。

未來屬于商業的機會在哪里？當天下午，主題討論會以未來機會為主題，中國房地產業協會商業文化旅游地產專業委員會秘書長蔡云，金科地產集團股份有限公司聯席總裁王偉，凱德投資(中國)商業管理副首席執行官楊欽富，中海商業發展有限公司副總經理唐安琪，光大嘉寶副總裁、光大安石首席運營官周頌明共論商業未來

王偉：盒子型購物中心發展將受到影響

王偉圍繞疫情、創新、成渝經濟圈三個關鍵詞展開討論，他說疫情很大程度上改變了大家的生活方式，疫情讓人們的消費更加傾向于社區化，更加看重家附近的生活圈，這也對商業形態、格局產生了影響。

他認為，后疫情時代，過去那種純粹盒子型的購物中心的發展會受到影響，大家越來越傾向于到自然、生態、有意思的空間當中逛，或者社交。他本人也是一個反盒子主義者，比較倡導街區，倡導盒子的街區化。他判斷，街區的商業形態會流行起來，盒子的形態會受到限制。

王偉的第二個判斷是社區商業將慢慢發展起來，社區商業的底層邏輯是服務，城市商業底層邏輯是體驗。社區商業做好四個服務，把家庭的四個方面管起來，分別是家庭的資產、老人、孩子、小區的寵物。金科目前做了新的產品線金WORK，希望步行一公里，可以完成大家生活當中所有的需求。

第三個判斷，他認為中國有一個真正的市場藍海，就是成渝經濟圈。未來金科商業也將深耕西南地區，希望以后形成中國商業的一個流派。他表示，前不久金科把成渝當地的文化跟商業做結合，做了一個街區商業，引進了重慶知名的脫口秀品牌，在商業中做文化。

唐安琪：為迎接REITS，中海商業正在廣泛布局

唐安琪表示，隨著商業地產整體的發展，未來整個商業地產的社會化分工會越來越清晰，集中度會越來越高。

對于運營策略的選擇，她說要回到商業本身的邏輯，這個邏輯的誕生和延續也是結合接下來金融化渠道的打開，回到最底層的邏輯，做好底層資產的經營運營能力。

唐安琪說在不確定的時代當中獲取確定的力量，一方面依靠團隊本身能力，另一方面依靠日常策略，特別是涉及到存量資產的長期持有，需要整體的周期部署，讓現金流相對穩定，用現金流抵抗這些不確定性。

她表示，商業地產最重要的策略是繡花活，不是熱熱鬧鬧開場，吹拉彈唱，不是大開大合，一定是精細化管理，這是區別于日常的銷售商業和銷售型的行業的根本區別。精細化管理的策略，在任何一個存量時代的商業地產當中，肯定是非常重要的策略。

中海商業也在積極的準備，做好基礎，修煉好內功，等著接下來中國版的REITs真正打通通道的時候，可以及時趕上，及時得到整體社會的市場價值的兌現和認可。唐安琪這就是為什么現階段中海如此廣泛的布局，大體量的資產沉淀，很多人不理解。

這個過程當中，我們現在重要的是做好我們自身的內功修煉，做好我們自己的繡花活，繡好最精美的版圖，一旦渠道打開以后，我們可以更自信更從容的在市場當中得到市場的兌現和價值的認可。

楊欽富：首店作為護城河的時代過去了

楊欽富談到了商業護城河，以前是靠首店，現在靠不住了，而是要看整個商業氛圍，市場推需要廣一直有亮點。

凱德商場的定位在中高端，沒有超高端，錯過了高奢侈品的大趨勢，但是他認為中高端的定位也是足夠的。

對于商場運營，從凱德的經驗來看，楊欽富表示凱德內部看占比為主，一樓、負一樓的銷售占比和全場的坪效多少、租金占比是多少。現在商戶越來越難，凱德就要把亮點做出來，把商戶留下來。商場的管理好，客流才會好。

他表示團隊要理解周邊的客戶群，通常商場周邊是配住宅，每五年商場定位要跟著周邊住宅的客戶群一起成長，之前搬進來的時候是年輕人，過后生了孩子，客戶求就變了，要一直調整。他認為資管一方面是靠大數據，但也要看肉眼，用腦筋，洞察人心，才能把商業做好。

周頌明：商業要去主力化，挖掘附加值

周頌明表示，疫情告訴大家，很多主力店不主力了。現在他們一直在做的是去主力化，比如有些項目把超市去掉，有的做成市集。

一個大的主力店調整是很難的事情，要有特點，區別于其他人的競爭優勢，需要品類更全或者某些類別做得更全。目前首店很快會被消滅了，后面很多人跟進，但是大的比較高級別的店，一個區一個城市就開幾個，不會多。

周頌明認為，去主力化就是變成做主題、做內容、做深度，實際上是把附加值挖掘出來。

關鍵詞： 對話|后疫情時代 商業與資管的未來想象