焦點財經訊11月2日，2021觀點商業年會開幕，數百位精英齊聚上海，共論商業地產未來，深入探討商業機會在哪里，搜狐焦點·焦點財經全程直擊。

資管興起、REITS試水，面對新的發展窗口和機會，身處其中的同業者們，在商業地產投資、運營與管理中有著怎樣的思量與籌謀?

當天第二場討論會以資管價值長路為主題，CFAMRICS平安信托海外REITs業務負責人張菲澳，燕鳥資本創始人兼CEO葉劍生，財團法人日本不動產研究所大中華區董事總經理林述斌，朗詩青杉資本副總經理兼基金管理部董事總經理方旭東，世聯行集團資管顧問線總經理孫波展開討論。

葉劍生：租賃住房的增量市場空間很大

資管是商業永恒的主題，既代表了調性，也代表了資本市場最愿意買單的部分。葉劍生以自身的觀察切入，談到了資管模式轉型和創新。他表示從資管的募和投兩個方面看看新的趨勢，燕鳥在租賃租房上已經做了三年。

第一個投資的趨勢他認為是以前做租賃權的基金開始有做重資產的機會，從經營權轉變到重資產；第二個投資的轉向是租賃住房的增量市場，買一塊地建造、運營，做持有REITs，這個市場會更大，會更有社區的概念

而募的方面，在持有領域上，大部分的外資基金很有優勢。基本上在國內是沒有對手的。但是隨著REITs的發行，他們最大的對手來了，就是很多小B到大C的錢，會通過REITs進入市場。這是非常清晰的轉變，核心是以前做資管的怎么升級成長為REITs。

孫波：大資管是世聯未來整體的增長業務

孫波提到世聯行資管已經有十年，做了很多的嘗試，比如聯合辦公、物業管理、空間運營、公寓的運營、酒店的運營，還做城市資管，包括公建設施，城市公園等等。

現在他們正在進行一個變革，大資管業務是世聯未來整體的增長業務。從資產管理來說，以前經常說的投融管退，他個人理解更應該是在項目層面上的思考。從整個投資的模式或者企業經營、運營的角度，要換一種思考的路徑。關鍵來說是三個關鍵詞，第一是投，第二是營，第三是換。作為一個公司來說，必須要考慮到平衡型，要實現適度冒險之下實現量力而行。

孫波認為，第一投是在現在的市場行情背景下，更強調如何做輕，如何讓資產更安全，這個輕如何解讀，對不同客戶和主體來說所代表的是不一樣的。

第二個是營，這個可以說是運營，核心可以理解為產業的定位和產業人群的鎖定。因為不同的運營項目，最終核心是要為城市和產業，為產業人群進行服務，所以他的核心能力的構建很關鍵，特別是對于客戶群體的研究。

他舉例曾經做過一個95后人群的調研，對于住的方面來說，選擇最想去掉的東西，70%的人去掉了廚房，這個可能就是95后，甚至00后的選擇。

第三個是換，他的理解是再改造，特別是對持有人來說，因為現在交易只會越來越難，因為資產的價值在一定時間里面會有一個天花板。

林述斌：中日房地產市場有很多相似點

林述斌從日本的長期工作經歷，談到了在價值波動和資產退出上的看法。他認為中國和日本兩個市場有很多相似點，比如老百姓對房子的迷戀、投資的邏輯，跟歐美有一定的區別。

九十年代之前，日本也走過了房地產繁榮的階段，九十年代以后，房地產一直在走下行通道。這其中有很多原因，包括中國的經濟發展模式和日本在很多時候也很類似。

中國現在到了房地產相對比較下行的通道，過去日本也經歷過，九十年代后期日本泡沫經濟破滅，資產價值下跌，所有的產業界都在尋找新的出路，在這個出路里面就誕生了REITs。中國一直在談REITs，經過十年左右的準備，現在終于有REITs產品誕生了。

他表示日本的市場，包括日本東京和幾個成熟的市場，在相對成熟的房地產投資市場，主要操盤者和管理人都是REITs。

對于退出工具，他認為越是這樣的時候，越考驗資產運營管理能力。日本長期在下行通道，并不代表資產都會變成不良資產，九十年代有很多不良資產，裝到資產包里面，裝到REITs里面，后來通過專業管理以后退出的很漂亮，收益非常好。從日本的經驗來看，REITs這個時候是專業的退出渠道。

他呼吁公募REITs要盡快擴容，到全面資產的開放，其次要培養專業的資產管理人才團隊能力。

方旭東：看好公寓+養老賽道

方旭東從地產基金的從業人員角度來說，這樣應對周期。

他建議，第一是調整投資方向，以前比較專注的不管是開發還是散售業務，正常做，不積極也不勉強；

第二，相對謹慎的做，尤其對于持有辦公這個賽道；第三，對長租公寓賽道會相對積極一點。這里分成改造類的長租公寓和一些租賃性用地、用房兩大類，他們更傾向于第一類，一是因為轉讓的合規性和流動性，二是這一類資產的價格管控。

第四，相對會大力做的物業將是養老類，公寓+養老的概念。他認為中國未來的養老是鋼性的，而且是沒有很好的解決方案的，特別是中高端的養老。他們把養老和公寓做一個結合，目前第一個項目是在無錫，通過過朗詩常青藤服務和養老設施，把普通公寓打造成針對老人的養老公寓。

聚焦REITs：哪類資產將跑贏？

REITs是現在最火熱的話題，市場認為它是增量進入存量時代以后，資產盤活非常重要的出口，也可能是商業證券化的終局。

葉劍生從2016年就開始期待REITs的出現，他認為REITs是既懂地產又懂金融的兩棲人才的不可多得的時代機遇。同時他看好解決居住的租賃住房領域、為實體經濟提供物理空間的產業園區，未來將聚焦長租公寓和產業園區兩個賽道。

林述斌表示，REITs出現以后，個人、機構的長期資金進入賽道培育市場，可以讓大家靜下心來做好東西。他說為什么日本人做東西好，因為他們慢，慢工出細活。

現在行業也要進入一個慢節奏， REITs可以解決這個問題，提供一個安心安全長期的低息融資環境，讓專業賽道做好產品，他非常支持REITs盡早在整個產業鏈里面全面開花。

方旭東則表示關于REITs的話題，他有不一樣的觀點。在他看來，對于從業人員是有利好，更有挑戰。利好是他們可以通過不管是REITs還是REITs的方式，實現自己現金流層面或者項目層面的退出或者部分退出。

但是，他認為挑戰更大，將對存量資產的價值有一個價值重塑和重估。他舉例好地段資產如果要想有一個不錯的發行，需要給投資人帶來起碼不能低于450分配，可能還要再更高。那么其他從業人員手里面所持有的存量資產，如何跟這類標桿物業比，將是是一個很大的問號。

孫波更關注是什么樣的物業，或者未來什么樣的機會才具備做REITs和資產證券化的標的。從市場的反應來說，如果是辦公的話，應該是以產業聚集的辦公，會比中心區的更具有價值。

如果對商業來說，他認為會有兩類的物業未來更具有很好的管理和運營價值，一是三到四萬平米的社區商業，鄰里型的商業中心，因為足夠靈活、具備很好的管理條件；二是一到兩萬平米的產辦類的配套商業，與產業園區的園區結構吻合。他認為這兩類物業走小而美、規模不大，但是主題特色非常鮮明，能實現本地化，是未來會真正在長跑中跑出來的資產。

關鍵詞： 對話|資管價值長路 下一個風口在哪?