10月29日晚間，中南建設(shè)（000961.SZ）公布了2021年三季度報告，公司第三季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入226.0億元，同比增長39.8%；1-9月整體實現(xiàn)營業(yè)收入610.8億元，同比增長33.2%，歸屬于上市公司股東凈利潤27.7億元，同比下降25.0%。與此同時，中南建設(shè)降杠桿舉措繼續(xù)取得成效：報告期末凈負債率77.61%，比上半年末下降17.66個百分點；一年以內(nèi)到期的有息負債占全部有息負債的26.10%，比值較上半年末下降1.13個百分點，三季度末公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也持續(xù)保持正值。

目前，各上市房企三季報大都已披露完成，行業(yè)業(yè)績普遍承壓，中南建設(shè)作為曾經(jīng)高增長房企的代表，壓力也無疑是明顯的。不過從公司不斷優(yōu)化的三道紅線指標(biāo)和合理配速的投資情況來看，其正在履行長期主義的承諾，不斷提升安全邊際，為持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營留出了空間。

三道紅線指標(biāo)改善強化安全邊際

短期無美元債償還壓力

安全、安全、還是安全。前有房企理財產(chǎn)品爆雷、后有美元票據(jù)違約引發(fā)房企調(diào)級潮，對當(dāng)下的房企而言，能否保持安全邊際是行業(yè)和市場最為關(guān)注的問題。而從中南建設(shè)的三季報數(shù)據(jù)來看，其財務(wù)穩(wěn)健度正在繼續(xù)提升。

三季度末，公司有息負債（含期末應(yīng)付利息）637.3億元，比上半年末進一步減少130.3億元，與年度經(jīng)營規(guī)模比值進一步降低。其中一年以內(nèi)到期的各類有息負債166.4億元，占全部有息負債的26.10%，比值較上半年末下降1.13個百分點，長短期結(jié)構(gòu)更加均衡。與此同時，三季度末公司貨幣資金230.4億元，是一年以內(nèi)到期的各類有息負債的1.39倍。扣除截止期末，使用受到限制的資金51.0億元后的現(xiàn)金短債比1.08，比上半年末提高4.85個百分點。

另外，公司的負債率持續(xù)降低，三季度末，凈負債率為77.61%，比上半年末下降17.66個百分點。公司總體負債里實際收到的現(xiàn)金，基本沒有償付風(fēng)險的合同負債及相關(guān)待轉(zhuǎn)銷項稅合計1342.4億元，占公司全部負債的44.97%，剔除有關(guān)負債之后的負債率為46.81%，比上半年末下降4.64個百分點，在行業(yè)保持絕對低位。

目前來看，中南建設(shè)短期需償還的有息負債壓力有限，其中2021年第四季度，其境內(nèi)到期及潛在行權(quán)回售債券金額僅有約24億元，無到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。整體來說，公司三道紅線指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，負債規(guī)模和短期還款壓力較小，實際經(jīng)營風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。

經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增95%

已售未結(jié)資源奠定增長基礎(chǔ)

在債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的同時，中南建設(shè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流也繼續(xù)向好。三季報顯示，今年1~9月，中南建設(shè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入1122.85億元，同比增長95%。三季度末，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額13.9億元，已連續(xù)四年保持正值。

在當(dāng)下外部融資渠道收縮的背景下，內(nèi)生融資渠道重要性持續(xù)凸顯，經(jīng)營性現(xiàn)金流的價值也愈發(fā)受到重視，中南建設(shè)能夠保持良好的經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況無疑是其安全邊際的強大支撐。

從產(chǎn)品銷售來看，1~9月中南建設(shè)合同銷售金額1536.8億元，銷售面積1117.0萬平方米，同比分別增長7.4%和4.3%，平均銷售價格13759元/平方米，在當(dāng)前形勢下，能夠繼續(xù)保持增長，且售價與今年上半年基本持平，已經(jīng)頗為不易。盡管前三季度綜合毛利率比上半年下降0.84個百分點，但如前所述，在行業(yè)震蕩時刻，穩(wěn)定蓋過一切，保持穩(wěn)定的銷售狀況、較低風(fēng)險的負債結(jié)構(gòu)，才能為后續(xù)增長打下地基。

在長期主義的思維下，中南建設(shè)堅持“緊土儲”戰(zhàn)略，在拿地方面保持了克制，投資上也更加審慎。今年前三季度，公司累計新增項目47個，規(guī)劃建筑面積合計793.4萬平方米，地價總額319.6億元，與銷售金額的比值20.8%。新增項目平均地價約4,028元/平方米，比去年同期下降約17.0%。可以看出，公司合理配速，繼續(xù)控制投資風(fēng)險，以保障后續(xù)利潤空間。

而在保持安全邊際的同時，中南建設(shè)也在恰當(dāng)處積極主動作為。截止2021年9月底，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在建和未開工項目509個，在建項目規(guī)劃建筑面積合計3103萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約1476萬平方米，可竣工資源總面積4579萬平方米，為后續(xù)業(yè)績提供了支撐。公司表示，隨著四季度市場進一步調(diào)整，預(yù)計投資機會將增加。

國內(nèi)房地產(chǎn)單月銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)三個月負增長，有券商研報認為行業(yè)短期內(nèi)將延續(xù)降溫，在此期間，不少房企可能還會繼續(xù)經(jīng)歷“至暗時刻”。而中南建設(shè)在主動控制步伐、有效作為的同時，能保持安全能力，就有望在行業(yè)風(fēng)險充分暴露后，“剩者為王”的市場格局里，贏得長期增量。

關(guān)鍵詞： 中南建設(shè)Q3營收同比增39 8% 安全邊際持續(xù)強化