對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2021年是嚴(yán)管控的一年，在樓市政策與金融措施雙調(diào)控的影響下，一些企業(yè)面臨調(diào)整，行業(yè)出現(xiàn)洗牌。隨著上市房企2021年三季報(bào)的發(fā)布，外界可以觀察到企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況。

“V觀財(cái)報(bào)”（微信號(hào)ID：VG-View）梳理A股規(guī)模房企三季報(bào)發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，在多數(shù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入都呈現(xiàn)正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的情況下，利潤(rùn)指標(biāo)的表現(xiàn)不盡如人意，歸母凈利潤(rùn)下滑的企業(yè)數(shù)量明顯增多，而且不乏一些龍頭房企。此外，因流動(dòng)性問(wèn)題備受關(guān)注的企業(yè)，如華夏幸福(行情600340,診股)、藍(lán)光發(fā)展(行情600466,診股)等，經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)一步惡化。

一半房企利潤(rùn)下滑

自今年下半年以來(lái)，作為房企業(yè)績(jī)的先導(dǎo)指標(biāo)——銷(xiāo)售額，其表現(xiàn)已經(jīng)顯現(xiàn)出一些疲態(tài)。 克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，行業(yè)前100房企共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7761.4億元人民幣，雖環(huán)比9月上升1.4%，但同比大幅下降32.2%。

從三季報(bào)看，多數(shù)房企在保持營(yíng)收正增長(zhǎng)的情況下，利潤(rùn)指標(biāo)卻呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，即“增收不增利”。“V觀財(cái)報(bào)”梳理A股中2021年前三季度營(yíng)收總規(guī)模排在前50的房企發(fā)現(xiàn)，1-9月，營(yíng)收出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)有12家，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)有25家，占比達(dá)50%。

在過(guò)往的情況中，業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大波動(dòng)的情況，更多的存在于行業(yè)內(nèi)的中小企業(yè)，但從三季報(bào)可以看出，龍頭房企也正面臨調(diào)整。今年1-9月，綠地控股(行情600606,診股)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約4267.67億元，同比增長(zhǎng)32.99%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約111.65億元，同比下降7.28%；萬(wàn)科A(行情000002,診股)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約2714.86億元，同比增長(zhǎng)12.42%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約166.89億元，同比下降15.98%。

行業(yè)龍頭都在遭受利潤(rùn)下滑之痛，中型乃至小型房企自然難言樂(lè)觀。例如，2021年1-9月，首開(kāi)股份(行情600376,診股)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約439.30億元，同比增長(zhǎng)79.99%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約6.99億元，同比下降49.16%；中南建設(shè)(行情000961,診股)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約610.84億元，同比增長(zhǎng)33.21%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約27.65億元，同比下降24.96%。

近日，由于業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠佳，陽(yáng)光城(行情000671,診股)甚至遭到公司董事的質(zhì)疑。公告顯示，今年第三季度，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約114.01億元，同比下滑18.24%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約9.19億元，同比下降11.57%；前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約413.33億元，同比增長(zhǎng)8.59%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約29.13億元，同比增長(zhǎng)6.23%。

提出質(zhì)疑的是陽(yáng)光城股東泰康保險(xiǎn)委派的兩名董事，他們均在三季報(bào)董事會(huì)上投下反對(duì)票，并稱(chēng)對(duì)于公司三季度所表現(xiàn)的公司經(jīng)營(yíng)惡化，需要得到管理層合理解釋。

11月1日，針對(duì)股價(jià)的異常波動(dòng)，陽(yáng)光城公告稱(chēng)，公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常，近期經(jīng)營(yíng)情況未發(fā)生重大變化，其中，2022年1月份前到期的美元債等公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)均已與相關(guān)投資人溝通相應(yīng)展期計(jì)劃。

九家營(yíng)收利潤(rùn)雙降

上述50強(qiáng)房企中，今年前三季度的營(yíng)收、歸母凈利出現(xiàn)雙降的房企共有九家，分別為華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、廣宇發(fā)展(行情000537,診股)、信達(dá)地產(chǎn)(行情600657,診股)、中交地產(chǎn)(行情000736,診股)、中天金融(行情000540,診股)、大名城(行情600094,診股)、上實(shí)發(fā)展(行情600748,診股)、*ST基礎(chǔ)(行情600515,診股)。這九家房企，既有深陷債務(wù)危機(jī)的，亦有主動(dòng)調(diào)整的。

華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展的流動(dòng)性問(wèn)題此前就廣受關(guān)注，雙方雖都在積極引戰(zhàn)與自救，但至今仍看到明顯效果。今年1-9月，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約284.22億元，同比下降49.90%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約-134.56億元，同比下降284.84%。

華夏幸福11月1日公告稱(chēng)，近期公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務(wù)形式的債務(wù)本息金額79.16億元，截至本次公告披露日，公司累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)939.79億元。

藍(lán)光發(fā)展的情況與華夏幸福十分類(lèi)似，今年1-9月，其營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)的增幅分別為-52.65%、-351.06%。目前，藍(lán)光發(fā)展的逾期未償還債務(wù)規(guī)模仍在擴(kuò)大，截至2021年9月24日，累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì)215.07億元。

自廣宇發(fā)展與控股股東魯能集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)重組后，雙方的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題遲遲未得到徹底解決。與此同時(shí)，廣宇發(fā)展的業(yè)績(jī)也有所惡化，今年1-9月，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約129.10億元，同比下降6.03%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約-9.33億元，同比下降148.86%。對(duì)于利潤(rùn)的大幅下滑，廣宇發(fā)展解釋稱(chēng)，系受交付項(xiàng)目與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、新獲取項(xiàng)目尚處于前期開(kāi)發(fā)階段、借款增加、因資產(chǎn)置換而計(jì)提減值準(zhǔn)備等因素影響。

在導(dǎo)致廣宇發(fā)展歸母凈利指標(biāo)大幅負(fù)增長(zhǎng)的因素中，因資產(chǎn)置換而計(jì)提減值準(zhǔn)備的影響較大。根據(jù)公告，廣宇發(fā)展擬與魯能集團(tuán)、關(guān)聯(lián)方都城偉業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)置換，經(jīng)初步籌劃，擬置入公司的資產(chǎn)為后兩者合計(jì)持有的魯能新能源（集團(tuán)）有限公司100%股權(quán)，擬置出的資產(chǎn)為廣宇發(fā)展所持全部23家子公司股權(quán)、應(yīng)收賬款及負(fù)債，差額部分由后兩者以現(xiàn)金方式向公司補(bǔ)足。

正因?yàn)榇舜沃卮筚Y產(chǎn)置換，根據(jù)初步評(píng)估測(cè)試結(jié)果，部分所屬單位存貨等資產(chǎn)存在減值跡象，廣宇發(fā)展計(jì)提減值準(zhǔn)備約23.80億元，減少歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)19.97億元。

降債進(jìn)行時(shí)

自“三道紅線(xiàn)”監(jiān)管措施實(shí)施以來(lái)，降低負(fù)債成為行業(yè)共識(shí)，尤其是放在行業(yè)下行的當(dāng)下，降低負(fù)債、增厚現(xiàn)金流顯得尤為重要。

金科股份(行情000656,診股)在保持“綠檔”房企的基礎(chǔ)上，在今年繼續(xù)下調(diào)有息負(fù)債規(guī)模，公告顯示，其前三季度累計(jì)減少有息負(fù)債100.78億元，有息負(fù)債總額降至875.86億元。

在有息負(fù)債結(jié)構(gòu)上，金科股份一年內(nèi)到期有息負(fù)債204.7億元，占比降為23.37%；一到三年內(nèi)到期有息負(fù)債為515.25億元，占比58.83%；三年以上到期有息負(fù)債為155.91億元，占比升至17.8%。較2020年末，一年內(nèi)短期有息負(fù)債降低近10%，三年以上長(zhǎng)期有息負(fù)債債務(wù)增加近7%。

截至今年三季度末，榮盛發(fā)展(行情002146,診股)現(xiàn)金短債比為1.05；凈負(fù)債率為58.89%，較期初下降21.29%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.49%，較期初下降4.67%。這三項(xiàng)指標(biāo)全部符合監(jiān)管要求，榮盛發(fā)展成為“綠檔”企業(yè)。不過(guò)，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率只是勉強(qiáng)低于70%的要求，未來(lái)仍需繼續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)杠桿。

作為龍頭房企中負(fù)債較多的綠地控股，其債務(wù)問(wèn)題一直較受關(guān)注，在今年初，綠地制定了“三步走”的降負(fù)債路線(xiàn)圖和時(shí)間表。根據(jù)綠地控股近日向外界釋放的信息，截至今年10月底，公司凈負(fù)債率指標(biāo)已降至100%以下，實(shí)現(xiàn)了第二條紅線(xiàn)轉(zhuǎn)綠。如今，只剩下扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率尚未達(dá)標(biāo)。

不過(guò)，梳理房企三季報(bào)還可以發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)在今年下半年驟然轉(zhuǎn)冷的影響，企業(yè)面臨銷(xiāo)售額下滑、融資收緊的雙重?cái)D壓，現(xiàn)金流狀況再受考驗(yàn)。

例如，2021年1-9月，萬(wàn)科A經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約12.20億元，同比下降96.35%；持有的貨幣資金約1471.07億元，而去年同期為1952.31億元。今年前9個(gè)月，金地集團(tuán)(行情600383,診股)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約7.59億元，同比下降168.23%。

另外，房企的融資規(guī)模正在萎縮，多家房企的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~都呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1-10月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元，較去年同期下降24%。

東方證券(行情600958,診股)判斷，近期，房地產(chǎn)行業(yè)緊張的信用環(huán)境有所緩和，但緩和的力度應(yīng)僅限于維持房企正常的現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)短時(shí)間喘息后，行業(yè)遭遇銷(xiāo)量繼續(xù)下降，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流或繼續(xù)惡化，可能帶來(lái)今年12月至2022年一季度資金面繼續(xù)緊張。

關(guān)鍵詞： 房企