10月28日晚間，萬科企業股份有限公司披露2021年第三季度報告。

觀點地產新媒體查閱報告獲悉，報告期內，萬科營業收入1043.7億元，同比增長9.7%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤56.4億元，同比減少23.3%。今年前三季度，萬科累計營業收入2714.9億元，同比增長12.4%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16%。

1-9月，萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率（已扣除稅金及附加）為17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點。加權平均凈資產收益率為7.31%，較去年同期減少2.82個百分點。

可以看出，萬科最新交的這份“成績單”依舊不太好看。無論是單獨第三季度還是全年的業績，都出現了只增加營業收入而不增加利潤的情況。

此前于中期業績會上，萬科管理層曾指出，導致公司凈利潤下滑主要有三方面原因：一是銷售規模增長有限；二是毛利率下降稍快；三是轉型業務所帶來的“回饋”不足。

市場降溫

在報告中，萬科對第三季度房地產市場情況做出介紹：國家統計局數據顯示，1-9月，全國商品房市場成交速度明顯放緩。商品房銷售面積和金額增速較上半年分別回落16.4個和22.3個百分點。其中第三季度全國商品房銷售面積同比下降12.5%，銷售金額同比下降14.1%。

觀點指數報告亦指出，去年下半年銷售基數較高，而今年房地產調控政策不斷加碼，銀行提高房貸利率和控制按揭額度，買房需求減少；集中供地政策導致年內供地節奏變緩。在商品房供給和需求走弱的前提下，預期銷售市場將繼續保持下行趨勢。

這一點在萬科身上體現得尤為明顯，第三季度，該集團房地產開發業務實現合同銷售面積754.7萬平方米，合同銷售金額1246.8億元，同比分別下降36.5%和27.6%。前三季度，則累計實現合同銷售面積2946.4萬平方米，合同銷售金額4791.3億元，同比分別下降9.8%和2.8%。

另一家頭部房企保利發展也在今晚發布季報，前三季度，累計實現簽約金額4102.32億元，簽約面積2543.73萬平方米，分別同比增長11.66%和4.08%。

盡管保利發展的增長并不算多，但一方上升與一方下降形成鮮明對比，對于萬科而言，如何提高銷售成了亟待解決的問題。

毛利率方面，萬科于公告指出，下滑主要與近年來地價占房價比例提高有關。

有分析指出，以房企一般買地到結算平均3年的周期來看，萬科現在結算是應該是2018年的高價地。在逐漸結算完畢后，2021年下半年的毛利率將會收窄跌幅，甚至可以期待出現小幅度回彈。

發展中的轉型業務

在中期業績會上，萬科主席郁亮曾提出，萬科今年要加速轉型發展。具體含義是從開發為主，轉為開發、經營、服務并重。

根據萬科季報顯示，前三季度，萬科房地產開發業務貢獻營業收入2370.4億元，占總收入的87.34%，其余業務收入僅占12.66%。目前來看，萬科的轉型業務還處于發展階段。

10月22日，在萬科于上海舉辦的媒體交流會上，郁亮表示，在商業、公寓業務方面，已經找到一些模式，養老業務則還在摸索階段。

季報對萬科轉型業務的發展情況進行了披露：期內，萬物云武漢遠程運營中心于7月1日正式落成并啟用；集團租賃住宅業務“泊寓”在廈門、西安、上海、寧波、成都、濟南、深圳等城市新增開業3400間；在杭州、蘇州、寧波新開業3個物流倉儲項目；集團（含印力集團）新開業商業項目32.6萬平方米。杭州匯德隆奧體印象城9月底開業，實現招商率99%、開業率97%。

或許是表明發展轉型業務的態度，在三季報發布后，萬科又發布一則公告，據公告，萬科董事會決議向股東大會申請授權在不超過300億元的范圍內發行直接債務融資工具。

據悉，預計發行直接債務融資工具的募集資金將用于滿足萬科生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限于長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等募投項目）等用途。

從三季報來看，萬科財務、資金狀況較好。截至9月底，凈負債率為31.9%；持有貨幣資金1471.1億元，高于短期借款和一年內到期有息負債總和782.9億元。有息負債占總資產的比例為13.6%，且有息負債中70.6%為長期負債。

良好的財務狀況給予了萬科更多的選擇機會，多次被提問錢會花在哪里的萬科，終于顯露出一些巨輪的航向。

關鍵詞： 萬科三季報：凈利持續下滑與轉型加速