來源：21世紀經濟報道 作者：龐華瑋

10月25日，在A股市場一片歡騰下，地產板塊有些尷尬。

在上周末房地產稅試點消息刺激下，房地產板塊跌幅超過2%。

于是，一則調侃房地產行業研究員的段子開始流傳開來，“又到地產研究員穿上黃外套，戴上袋鼠頭盔，把研報塞到電動車座子下面，去送外賣的時候了……”

而在不久之前，房地產板塊強勁反彈，市場上曾經流傳另一個不同情景的段子，“地產股暴漲，正在送外賣的地產研究員紛紛趕回公司，脫下黃外套，摘下袋鼠頭盔，拿出電動車座子下面珍藏多年的研報，眼含熱淚：“低估的地產，是A股最后的溫柔！”

房地產稅試點改革被普遍認為意義重大、影響深遠，地產板塊的下跌耐人尋味，這一重磅政策著實對其構成實質性利空。

但是，在21世紀經濟報道記者采訪過程中，受訪的公募和私募多家機構人士紛紛表示，房地產板塊是利空出盡變利好，已經有機構開始抄底低估的地產股。

還有分析認為，房地產稅的消息隱含著一種預期，就是居民的資金將加速從樓市轉移至股市，樓市繼續向下，而金融資產繼續向上。

房市資金搬家成就股市萬億成交

10月25日，房地產稅試點改革為市場關注的焦點之一。

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

對這一政策的解讀成了市場至關重要的大事。

總的來說，房地產稅是為“房住不炒”加了一個砝碼。

綜合各方聲音來看，機構集體傾向于認為，房地產稅試點的短期心理預期沖擊大于中長期的經濟沖擊。事實上，房地產稅的沖擊并沒有預估中那么嚴重。

融通基金逆向策略基金經理劉安坤表示，一是試點期限為5年，距離正式立法期限較長；二是試點城市范圍可能為9+1，少于之前所傳的30+，所以“積極穩妥”是其基本節奏。

業內人士認為，短期來看，房地產稅試點向社會傳遞強烈的調控信號，意在改變市場“房價永遠上漲”的非理性預期，有穩定房價的作用。從中長期來看，房價受房地產稅影響不大。

值得注意的是，近兩年“房住不炒”的背景之下，大量資金從樓市流入股市。

玄甲金融CEO林佳義表示，“這兩年儲蓄搬家加速，隨著地產調控力度持續高壓，資金從地產流出明顯。并且今年資金進一步加大了從地產流入股市的速度，這也導致了近兩個月滬深兩市維持萬億交易量。”

“房地產稅試點的刺激下，會進一步地推動炒房資金流入A股。”私募排排網基金經理助理劉寸心說。

建泓時代投資總監趙媛媛也認為，房地產稅的試點乃至以后的推廣，會在一定程度上削弱房地產的投資屬性。因此，部分資金或將轉戰另一大投資市場——股市。

公開資料顯示，2020年新發基金募集資金約3.16萬億元，創歷史新高，是2015年的兩倍(2015年是大牛市，當年也曾創歷史新高)。而2021年以來，新基金募資總金額已突破了2萬億，今年全年有望挑戰3萬億關口。

同時，很多投資者開戶入市。截至2021年7月末，市場新增投資者數量已連續17個月單月新增超百萬。

這意味著，大量的居民看到資本市場的機會，轉戰資本市場。

那么，從樓市轉戰股市的資金，是通過什么渠道流入股市的？

“這兩年大量資金從地產流出到權益市場中，較大權重流入了‘量化中性’或‘打新’、‘固收+’為主的基金，替換之前投資地產的信托資金，因為這類資金有固收需求。”林佳義說。

“樓市調控加強之后，大量的居民儲蓄轉向資本市場，未來資本市場的機會只多不少。”前海開源基金首席經濟學家楊德龍說。

多家機構看好板塊后市

10月25日，此前一直在觀望地產股的一位機構人士表示，“我們目前已開始配房地產，主要配置的是流動性好的房地產頭部企業，同時還配置了空調等家電行業。”

他的理由是：“地產股的估值比較低，有望出現修復行情。同時這兩年住宅交樓將創歷史新高——前兩年賣的房子到交樓期，空調也會進入安裝高峰。”

融通基金逆向策略基金經理劉安坤也表示，地產及地產鏈“利空落地，若出現明顯調整，或可借此加大布局力度”。

“從自上而下視角上看，可關注地產、基建等板塊。”劉安坤說。

建泓時代投資總監趙媛媛也指出，房地產對相關股票有情緒上的短暫影響，但是短期針對房地產的金融政策卻是在變寬松的。加上四季度利率和風險偏好環境對包含地產行業的大金融有利，所以反而應該借調整的機會加倉。

林佳義表示，房地產稅的消息短期打壓當天市場情緒。但由于地產板塊目前國家明確訴求是穩，故而基于其嚴重低估及頭部企業穩增長的背景，凸顯投資高性價比。建議關注負債率低的頭部地產企業。市場消息預期很快消化，不改頭部企業的價值修復。

中國銀河證券復盤了前幾輪地產周期，認為當前市場處于“基本面底部區域”+“政策底”，政策已經釋放維穩信號，信貸層面放松可期，四季度是較好的布局時機。

“行業整體風險可控，待個別房企風險事件落地之后，行業信用格局重構，集中度進一步提升，利好經營穩健、融資成本低、杠桿結構健康的頭部房企。”中國銀河證券指出。

國海證券也認為，房地產稅試點授權5年，短期利空出盡。預計后續會有更多針對一手房銷售的寬松政策出臺來對沖房地產稅的不利影響。因而國海證券仍然看好地產板塊Q4行情。

國海證券認為優質民營房企未來更有望獲得超額收益，同時也看好經營穩健的頭部房企。

( 作者：龐華瑋編輯：朱赫 )

關鍵詞： 地產 板塊 機構 悄然