得益于改革開放以來的經濟高速發展，中國用20余年就幾乎走完了歐美發達國家一百年的發展歷程。從改革開放初期，外資酒店開始紛紛進入中國;到80年代末90年代初，各地星級酒店開業如雨后春筍;90年代末，伴隨第一家錦江之星酒店的建成，中國住宿業正式進入連鎖化集團化時代;步入21世紀，在奧運會的推動下，住宿業迎來了高速發展階段。

與此同時，在中國高速的城市化進程中，積累了大量存量物業，與歐美發達國家相似，存量物業直接和間接地促進了商業化、集群化的發展。但不同于歐美的資產管理和經營模式，比如美國用住宿業解決了“嬰兒潮”時代的存量去化問題，中國因具有最大單一市場的屬性和長達20年經濟高速增長的背景，承包商(二房東)成為了商業租賃經營利益鏈中的重要組成部分。

鉑頓國際公寓創始人兼CEO郝磊對邁點記者表示，伴隨著時代的變遷，“有恒產者有恒心”的資產管理時代必將成為主流，以中介模式為依托的商業資產管理方式將因高投入、高風險、低回報而退出歷史舞臺。

鉑頓國際公寓創始人兼CEO郝磊

這是一個最好的時代，也是一個最糟的時代

行業發展歷程及現狀

過去十年是中國房地產高速發展的黃金十年。開發商大規模進行房地產開發，產生大量存量和增量物業。當時人們對投資的渠道和方式認知非常局限，認為購置投資型物業是規避資金貶值的少數有效方法之一， 但因對資產管理模式認知的缺乏，往往將物業委托給承包商管理。承包商將物業簡單包裝成大型商場或購物中心、酒店等推出市面，即可獲得豐厚收益。而放眼當下，多種投資手段逐步進入大眾視線，更多樣化的資金增值方式為大家所熟知，僅靠過去傳統模式的房地產市場存量去化將變得越發艱難。

過去十年同時也是大住宿領域高度繁榮的十年。伴隨經濟發展，國民生活水平提高，商業活動及旅游度假等需求快速增加，使得大住宿行業順勢崛起。與此同時，中國大住宿行業從80、90年代的單體經營模式，逐步轉變成連鎖化模式經營。但據中國飯店協會《2020中國酒店業發展報告》，以同一品牌3家(含)門店以上為連鎖酒店的統一口徑，截止2020年1月1日，中國共計1975個連鎖酒店品牌，連鎖客房數為452.4萬間，連鎖化率僅為26%，遠低于美國71.8%的酒店連鎖化率，可以預測未來連鎖酒店將有很大的發展空間。

但是，近年來政府開始對房地產存量物業進行整頓，發布多項舉措打擊房地產泡沫，使得房地產業發展增速放緩。在大住宿領域，由于物業租金上漲、經營成本增加等客觀原因，已大大壓縮了承包商的利潤空間。由于中國經濟發展仍處于世界領先地位，因此我們并不認為大住宿行業發展速度會減緩，但承包商退出該行業的時代會首先到來。正如鉑頓國際公寓創始人兼CEO郝磊所言，“‘有恒產者有恒心’，只有資產所有者才會更用心、更有恒心去經營自己的資產，才能更有利于資產升值，新的資產管理時代已經到來。”

存量時代的必然產物

公寓產品優勢明顯

隨著國內GDP增速放緩和存量物業進入精細化運營時代，開發商的業內競爭也相繼進入了白熱化階段。發展不夠成熟、開發經驗及行業規范匱乏的中國房地產市場，需要將物業包裝成具象的投資產品，以打動投資人解決物業存量去化問題，公寓產品隨即誕生。

此外，公寓作為大住宿業中非標準化的新興寵兒，其邊界局限性低、包容度高，可與社區公共空間融合發展，能輕松聯合餐飲或零售商戶舉辦多種活動，與傳統酒店產品相比，擁有更多更全的生活、商務配套功能，成為存量空間去化的必然產物。

鉑頓國際公寓創始人兼CEO郝磊對此表示，針對物業的不同特點，公寓這種非標準住宿業能延伸出多種不同的產品形式。比如鉑頓旗下既有選址于旅游目的地的度假型產品——鉑頓·美墅，旨在創鄉村高度風格化，造和諧、溫暖、質樸、英格蘭人文小鎮的生活方式，打造“鄉村美學旅居生活”新場所，創立“4+1+N場景模塊”新方程、新概念、新生活的“無齡多元”新社區;也有選址于城市中心的公寓產品——鉑頓公寓，旨在打造舒適、自然的住宿空間，配套豐富的業態及產品元素，集生活、娛樂，科技、創意等多元化場景結合，營造年輕、有趣、活力的生態社區;此外還將推出“睡學”新物種——“鉑頓·藍鯨灣”，以城市民宿文化集群的全新形式，滿足當代年輕人差異化的審美訴求，加之更多配套功能以及其他青年品牌的進駐，增加民宿的多樣化亮點。

如何經營好公寓?

公寓未來的發展方向

在符合受眾需求的產品基礎上，公寓還需要一套行之有效的經營方法論，來確保其順利進入市場。作為專業資產管理角色，公寓管理方需具備專業管理能力。首先，用資產管理的方式獲取物業，以高效、系統、專業的能力與長期持有物業的業主方合作;第二，根據對市場的專業理解給業主提供項目打造的建議，告知業主和建設方用何種方式打造何種產品來貼近市場需求;第三，用專業運營經驗為項目配置相應的各種服務，打造更好的住宿體驗。

此外，公寓管理方需提高自身品牌核心競爭力。品牌是最有效的識別手段，可以幫助消費者識別和選擇產品，而公寓管理方的品牌競爭力對于物業或投資人的影響是至關重要的，良好的品牌效應不僅有助于業主塑造物業形象，還能推動物業增值，保證更優的投資回報率。

再次，公寓的產品設計要講求個性化，這是公寓實現高投資回報的重要因素。對此，郝磊再次表示，服務式公寓需要產品設計人員有與時俱進的設計思維，提升IP打造能力，同時也要注重智能化產品的引進，不斷升級優化服務體驗。其次，公寓管理方還應根據不同人群需求，打造青年公寓、月子中心、養老公寓、度假別墅、商務公寓等多業態細分產品。持續打造個性化、差異化的產品，以獲取各個層次多種人群的青睞，這是公寓發展的必然階段。

經過一系列市場震蕩和進化，存量物業的運營會朝著更加規范化和專業化的方向演進。郝磊對此深表認同，并進一步預測道，“我認為‘有恒產者有恒心’的資產管理時代可能也是酒店行業未來必須面對的一個趨勢。”鉑頓國際公寓作為資產運營方，將繼續深耕精細化運營，為存量物業的升值賦能。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

關鍵詞： 資產管理 時代 到來