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              高周轉正成為房企擴大規模的大殺器 萬科等前10家占比近六成

              2018-04-25 13:16:55    來源: 北京青年報

              截至4月24日,《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現,按照申銀萬國行業分類,剔除數據不全的企業,91家上市房企存貨總計接近3.3萬億元,同比增長29%,其中,以萬科為首的前10家房企存貨總計超過1.9萬億元,占比接近六成。

              易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示,近年來房企擴張意愿強烈,大房企拿地儲備較高,并購項目量大。

              此外,嚴躍進認為,房企集中度進一步提升,大型房企掌握資源更多,土地談判能力更強。更重要的是,今年多城調控加碼,市場降溫效應會帶來存貨難以轉化為現金的問題,預計房企沉淀資金規模將進一步加大。

              存貨攀升近三成

              嚴躍進表示,房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標。從占比來看,住房庫存規模是其中較大的一項。

              《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現,截至4月24日截稿時間,91家上市房企存貨總計接近3.3萬億元,同比增長近三成。存貨門檻在1000億元以上的有10家,分別為萬科、保利、華夏幸福(29.350,-0.79,-2.62%)、招商蛇口(21.830,0.04,0.18%)和首開股份(8.830,-0.09,-1.01%)等,其中,陽光城(7.480,-0.13,-1.71%)、榮盛發展(10.600,-0.17,-1.58%)、金科股份(5.560,-0.01,-0.18%)和華發股份(7.800,0.01,0.13%)近三年來存貨首次超過1000億元;500億元—1000億元的有7家,其中包括掉隊嚴重的金地集團(11.370,-0.18,-1.56%);300億元-500億元的有8家;100億元-300億元的有21家。

              另有分析人士認為,房地產行業樓盤開發具有周期較長特點,庫存增加有其合理性,一般房企會儲備滿足企業未來3年發展需求的土地量。但有些企業存貨增長幅度較慢,或者甚至出現存貨大幅降低的現象,這并不意味這些房企運營健康。

              據記者統計,截至4月24日,萬科存貨約為5981億元,同比上升36%;金地集團存貨約為842億元,同比上升17%。

              對于金地集團的掉隊,有業內分析師稱,金地近兩年擴張速度難以與萬科等企業匹敵。2017年,公司并表結算面積也在減少,其自2009年以來土地儲備的權益比例逐年下降,未來兩年并表結算收入減少的趨勢可能延續??梢姶饲吧頌?ldquo;萬保招金”的四大龍頭房企之一的金地集團,在這一賽道上,已經被甩出很遠。

              不過,據《證券日報》記者觀察,有不少企業存貨周轉次數減少,存貨周轉天數變長,可見其運營能力和存貨管理水平變弱,項目適銷不對路,進而導致現金回流較慢,資金鏈承壓,對企業快速擴張造成阻力。

              從整個行業去庫存效果來看,2017年,一些此前在三、四線城市集中布局的房企去庫存效果理想。

              有房企高管接受《證券日報》記者采訪時表示,由于去年一、二線城市各類調控政策嚴厲,尤其限價政策讓很多新房項目推遲入市時間,加上三、四線城市棚改貨幣化推進,一、二線城市的外溢需求和三、四線城市的改善性需求導致三、四線城市銷售火爆,多年前難以消化的項目均實現了較好去化,甚至有的企業一下回籠上千億元的銷售款。

              庫存管理壓力加大

              事實上,近兩年拍出的多幅地王地塊由于限價政策限制,尚未實現大量變現,不少房企的高端項目因限價政策,難以高價拿到預售許可證,低價則犧牲利潤,開發商不認可。僵局之下,項目銷售周期拉長,推高資金成本,減緩資產周轉速度。

              庫存管理實際上是房地產企業非常難以修煉的內功,尤其在宏觀調控大背景下,能夠準確地踩對每一個調控節點的企業少之又少,即使曾經的大房企也曾因此出現過危機。

              某業內人士向本報記者表示,庫存管理是房地產企業管理鏈條上非常重要的一環,若該能力較弱,存貨周轉速度慢,流動性差,影響企業的短期償債能力。在多數房企都利用杠桿加快發展的當下,庫存管理能力、周轉速度和現金流狀況幾乎決定著房企的生存能力。

              對此,嚴躍進認為,調控政策加碼和融資偏緊的背景下,今年房企的銷售回款率不高將是行業難題,隨之而來的去庫存能力也將變弱,資金鏈承壓。

              關鍵詞: 規模 房企

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