2018年房企融資難、借貸成本下降難，已成為房企們的共識。

“現(xiàn)在銀行開發(fā)貸利率也上浮了，信托私募公司債都很難發(fā)了，我們近期主要做些香港銀團貸款、美元優(yōu)先票據(jù)”，一家在港上市的廣州中型房企財務人士稱;在近期的業(yè)績會上，也常常可以聽到CFO們對融資市場“抱怨”。

然而在另一位知名房企CFO看來，房企融資“關上了一扇門，又打開了一扇窗”，這扇窗就是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。

上述人士指出，目前房地產(chǎn)從國家和銀行層面去杠桿，表外和非標融資受限，而資產(chǎn)證券化則是引入大量的民間資金，可以補上甚至超過被限制的資金。

去年以來，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的大門已經(jīng)打開，多個住房租賃資產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)等通過CMBS、ABN、類REITs等形式，相繼實現(xiàn)了資產(chǎn)證券化，規(guī)模已近千億;在近期的業(yè)績會上，碧桂園、萬科、中國奧園、越秀地產(chǎn)等房企，均表達了希望發(fā)行類似產(chǎn)品的意愿。

申萬宏源(4.890,-0.04,-0.81%)研究報告指出，降低開發(fā)商杠桿是長期趨勢，未來預售制與開發(fā)貸門檻將有所提高，利用資產(chǎn)證券化融資能力的差異，將重塑房企的競爭格局。

房企銀行融資遭嚴控

自2017年本輪房地產(chǎn)調控以來，房企融資全面收緊。截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、私募基金等非傳統(tǒng)類渠道的融資方式，都將受到重點監(jiān)管。

在銀行去杠桿之下，中信證券(17.950,-0.37,-2.02%)研究報告指出，銀行理財總計4638.06億元投向房地產(chǎn)的非標資金，均可能受到擠壓。

前述房企CFO判斷，銀行體系受限的資金在過去的房企融資中所占比例在20%-30%左右。

財通證券(15.070,-0.16,-1.05%)研究報告表明，1-2月表外融資和表內貸款規(guī)模占比分別較去年底下降18.3和提高16.7個百分點，其中，作為房地產(chǎn)市場重要融資渠道的委托貸款和信托貸款規(guī)模的下降，是表外貸款比重降低的直接原因。

在3月20日的業(yè)績會上，碧桂園CFO伍碧君表示，今年的融資環(huán)境確實比之前趨緊，可能所有的地產(chǎn)商融資成本都會比去年有所上升，這是一個趨勢。

3月27日萬科總裁祝九勝則表示，公司近期提出了350億的融資計劃。因此前融資規(guī)模太小，該350億額度是董事會最新提出的，2018年環(huán)境特殊，這是在強監(jiān)管、去杠桿的環(huán)境下的應對措施。

中糧置地首席財務總監(jiān)許漢平也稱，“在去杠桿的政策環(huán)境下，國內的融資環(huán)境非常緊，并且越來越緊。大悅城2017年的資金成本雖然下降了，但2018年又會上升”。

中海地產(chǎn)董事局主席顏建國表示，今年房地產(chǎn)市場是一個平穩(wěn)發(fā)展的時期，行政調控目前來看會繼續(xù)延伸。同時，近期金融政策方面，對個人按揭貸款以及企業(yè)貸款也因為去杠桿、防風險的大背景有所收緊。

個人按揭貸款作為房企資源來源的重要渠道，也受到抑制。廣東建行有關人士表示，去年下半年以來該分行個貸額度便嚴重短缺，今年預計還是如此。

去年以來，在境內融資逐漸收緊的背景下，多家房企選擇轉向海外融資。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。境內房企融資的總量在減少，而資金價格上行已經(jīng)成為趨勢。

2018年開年，碧桂園、時代地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等房企紛紛發(fā)布海外融資計劃。3月23日晚間，陽光城(7.300,0.00,0.00%)公告，已完成境外發(fā)行美元債券共計4.5億美元;雅居樂2018年有較大的融資需要，且多項融資安排已經(jīng)在進行中，其中境內的銀行批款占比73.7%，境外占26.3%。

資產(chǎn)證券化的想象空間

從目前的趨勢看，長周期下，資產(chǎn)證券化將成為房企資金的重要來源。

在前述CFO看來，去杠桿導致的房企融資受限，只是銀行體系的表外資金受限，傳統(tǒng)的開發(fā)貸存量還在。而受限的資金會被證券化取代，大量的社會資金將會涌入。

“未來任何資產(chǎn)都可以證券化，商業(yè)、物流、購房尾款、保理等等;ABS、ABN、CMBS等等都可以做，資產(chǎn)方、負債方、權益方都可以切分去融資，形式很多。”

上述人士強調，證券化吸引社會資金，未來也將受到規(guī)范的監(jiān)督監(jiān)管。原來可能沒有很多標準，現(xiàn)在要制定標準，保證投資人的利益。

申萬宏源研究報告顯示，去年我國企業(yè)ABS發(fā)行總量為8098億元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關717億元，占比8.9%;ABN發(fā)行總量為585億元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關158億，占比27%。

其中，房地產(chǎn)租賃成為證券化的主力。2017年是我國發(fā)展長租公寓的元年，各大房企及銀行進行了不同的租賃資產(chǎn)證券化創(chuàng)新嘗試。多項首次以長租公寓為標的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，包括租金收益權ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、按居貸以及信用貸。

截至今年2月，長租公寓市場已有8單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，總融資規(guī)模451億元。

其中不需要原始權益人出讓物業(yè)所有權的CMBS對于融資人而言，是一個非常好的降低融資成本、拉長融資期限的途徑。

2017年12月1日，招商蛇口(20.850,-0.25,-1.18%)拿下全國首單儲架式長租公寓CMBS，發(fā)行規(guī)模60億元;2018年1月26日，陽光城“國金-西安陽光天地資產(chǎn)支持專項計劃”(CMBS)發(fā)行，這是中國上市房企依托西北部城市底層物業(yè)發(fā)行的首單CMBS，發(fā)行規(guī)模8.4億元;3月26日，景瑞控股公告其北京抵押型長租公寓CMBS專項計劃已獲批，擬發(fā)行規(guī)模為7.2億元。

除CMBS外，REITs作為政策最先鼓勵的方向發(fā)展也極其迅速。國泰君安(16.810,-0.23,-1.35%)報告認為，REITs最先有望從租賃運營端取得突破。

去年10月以來，新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、旭輝領寓類REITs等相繼獲批。2月13日，越秀地產(chǎn)租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。

關鍵詞： 杠桿 資產(chǎn) 銀行