管窺2018房地產新風向

進入年報季，近期房企年報發布正酣，3月27日萬科招商發布年報后，主要房地產企業的年報發布基本結束。過去一年的房地產市場，經歷了前所未有的調控力度，同時規模再創新高。而面對2018年，龍頭和標桿房企則普遍呈現謹慎姿態。在這背后，是2018年房地產市場調控不放松、金融持續去杠桿，以及進入“租購并舉、住有所居”的新時代。

在提及2018年的策略時，龍頭和標桿房企都對銷售規模的擴張慎之又慎，反之區域型房企則依然非常進取;但是，他們的重倉位都不約而同放在城市群和都市圈，華南地區、粵港澳大灣區目前已成為炙手可熱的房企必爭之地。而由于房地產從國家和銀行層面去杠桿，表外和非標融資受限，使得房企的資金狀況趨于緊張，在業績會上房企們也大多將“降負債”作為一個重要的財務目標。資產證券化則正在成為其資金來源的重要方式，開年以來，已經有不同品種的產品發布。降低開發商杠桿是長期趨勢，未來利用資產證券化融資能力的差異，或將重塑房企的競爭格局。(林虹)

導讀

經歷過去兩年的去庫存之后，三四線增長乏力，2018年以及今后的房地產市場機會在城市群和都市圈，主要是粵港澳大灣區、長三角城市群、京津冀以及西南、華中城市群，其中，又尤以粵港澳大灣區和長三角最為顯著。

3月份密集的房企年報披露過半，在2017年一片大好的業績總結之后，超大型房企和標桿房企表達了他們的謹慎，甚至是憂慮。

“中國住房全面短缺、房價單邊快速上漲的時代已經結束了。”3月27日，萬科董事會主席郁亮拋出了這一論斷。

作為行業風向標，萬科的觀點代表了一些大型房企的看法。而萬科不設銷售目標的做法，也被更多房企借鑒。

硬幣的另一面則是，中國城市化進程還未結束，房地產行業的規模化競爭也在路上。一些區域型房企還在加速擴張，爭取早日跨過千億、3000億的門檻。在2018年，類似泰禾、新城控股(32.980,-0.81,-2.40%)、陽光城(7.300,0.00,0.00%)、龍光地產、富力地產、中國奧園等房企，依然設定了非常進取的銷售目標。

值得關注的是，多位房企人士對21世紀經濟報道表示，經歷過去兩年的去庫存之后，三四線增長乏力，2018年以及今后的房地產市場機會在城市群和都市圈，主要是粵港澳大灣區、長三角城市群、京津冀以及西南、華中城市群，其中，又尤以粵港澳大灣區和長三角最為顯著。

謹慎的大公司

2017年，碧桂園、萬科和恒大成為國內地產界率先跨入5000億銷售規模大關的巨型房企，碧桂園更是在去年摘得全球第一大房企的桂冠。

但是談及對2018年的銷售預期，三家地產巨頭紛紛三緘其口，出言謹慎，都在有意淡化對銷售規模的追求和強調。

“我不是數學家，所以我沒辦法預測數字，我們就當好農民種好地吧”，3月27日，郁亮談及萬科銷售目標時表示。

3月20日的碧桂園業績會上，出乎意料地沒有提出今年的銷售目標;6日后在香港，恒大董事局主席許家印同樣沒有明確恒大2018年的銷售目標。“今年的5500億元目標是合適的，就算制定8000億元也是可以完成的，但沒有這個必要。”許家印說。

中海地產、招商蛇口(20.850,-0.25,-1.18%)等龍頭房企，將今年的增長率設定在低于去年的水平。中海將目標上調25%至2900億港元;招商蛇口設定為增長30%至1500億元。

龍頭和標桿房企謹慎的背后，是2018年房地產市場調控不放松、金融持續去杠桿以及進入“租購并舉、住有所居”的新時代，都令房地產行業的基調與過去兩三年大不同。

“調控持續，價格要穩，這是2018年的主旋律。”招商蛇口常務副總經理朱文凱認為，2017年房地產市場銷售額、成交面積都創了新高，但是今年估計會是一個高位盤整的狀態，這已是行業共識。2018年限價、限購和限售政策都將是常態化的，政府會以價定策，就是價格不能大漲也不能大跌，各個地方會分類調控、分城施策。房企必須學會應對這樣的市場。

一家房企佛山公司的負責人表示，佛山的房地產調控政策尤其是限價非常嚴格，如果限價今年持續不放松，會導致過往兩年拿下高價地的房企面臨銷售的困難和資金的壓力。

重倉城市群

盡管面臨不確定的市場，但樂觀派也大量存在。

從目前發布年報的房企來看，仍有不少房企提出了進取的銷售目標。如龍光地產2018年銷售目標定為660億元，較2017年同比增長超過50%;中國奧園2018年銷售目標定為730億元，同比增長60%;富力地產今年提出1300億元的銷售目標，內部甚至定到了1500億，同比去年翻倍。

泰禾、新城控股等房企要在未來兩三年沖擊3000億，仍然非常樂觀。

這些房企依然走在快速規模化的路上。21世紀經濟報道粗略統計，目前提出千億、2000億、3000億目標的房企，已有30多家。

“規模化競爭永遠都有，規模沒有邊界”，前述房企高管人士表示，當前中國的城市化遠未結束，城市群和都市圈投資仍有巨大機會，一二線和環一線城市受益軌道交通，產業和人口溢出，仍有巨大的需求，一些成長型房企仍然具備彎道超車的空間。

“三四線去庫存在去年得到了極大的釋放，今年大概率會放緩，反而一二線和環一線有表現機會”，這位高管分析，上述向千億、3000億進軍的房企，均在城市群布局一二線，儲備了大量土地，以及可售貨源。

華南地區、粵港澳大灣區目前已成為炙手可熱的房企必爭之地。“華南占我們公司業績1/3，今后三年在華南的業績要達到千億級別”，一家總銷售規模數百億的房企高管表示，公司會繼續投資粵港澳大灣區這樣的城市群，預計今年銷售將會翻番。

中國奧園主席郭梓文透露，2018年公司可售貨值為1215億元，有信心達成730億的銷售目標。其中，粵港澳大灣區是重中之重，公司已實現大灣區“9+2”城市全覆蓋，共有項目50個，土地儲備總建筑面積約753萬平方米，總貨值約980億，預計2018年可售貨值約418億。

深耕深圳及周邊城市的龍光地產2018年計劃推出逾30個全新項目，可售貨值逾人民幣1300億元，其中65%分布在粵港澳大灣區。

2017年，華東區域在招商蛇口的業績貢獻中占到了30%，超過了深圳;朱文凱表示，今年華南(除去深圳)、華中也會接近深圳。

近兩年表現激進的閩系房企融信年報顯示，融信的土地儲備達2315萬平方米，60%位于一二線城市，覆蓋了粵港澳大灣區、京津冀、中部、成渝、西部城市5大核心城市圈。

萬科、恒大、中海、碧桂園等超大型房企拿地也聚焦核心城市經濟圈。萬科2017年新增216個項目，總規劃建筑面積4615萬平方米，新增項目90%(權益投資金額)位于一二線城市，平均樓面積均價7908元/平方米。萬科董秘朱旭表示，今年將會繼續審慎投資策略。

規模與利潤平衡術

克而瑞等機構指出，2018年是地產行業深度調整的關鍵一年。隨著調控政策和銀根的收緊，中小型房地產企業生存愈發艱難，而大型房企則加快收并購和土地儲備的步伐，行業集中度將進一步提升。

據統計，2017年TOP10房企已經占據了近1/4的市場份額，集中度較2016年末提升了5.7個百分點，龍頭房企的規模到了一個峰

在這樣的節點上，面對2018年不確定的市場和行業下行的風險，龍頭房企和標桿房企普遍開始強調規模和利潤的協調增長。

另一方面，去年房企銷售創新高令凈利潤大幅增長，如房企凈利之王中海去年實現超過400億港元的凈利潤，萬科去年實現凈利潤281億元，同比增長33.44%;碧桂園則實現約260.63億元凈利潤，增長126.3%。

而今后如何保證這樣的凈利潤增長，是一個很大的考驗。

“做企業家一定要進取，以前恒大做規模第一房企，現在要做利潤王。”許家印稱，恒大要走自己的路，只要利潤目標完成，即便未來跌出前三或者前十都無所謂。

中海地產財報指出，2018年集團將主要資源聚焦于住宅開發，加快周轉、加快規模發展，達成較快增長，實現規模與利潤均衡增長;龍光地產也明確提出“銷售提速，利潤增長”的雙目標，強調利潤與增速同步增長。

郁亮則指出，未來萬科將通過住宅開發及各類新業務如長租公寓、物流地產、商業運營等來實現凈利潤的增長。

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