周四全國銀行間同業拆借中心公布的2022年1月貸款市場報價利率（LPR）顯示，5年期LPR下調5bp至4.6%，為2020年4月以來的首次下調。此外，1年期LPR繼去年12月下調5bp后，進一步下調10bp至3.7%。

本次LPR利率下調的時間點和幅度均在市場的預期之內。LPR報價在錨定中期借貸便利（MLF）利率的基礎上加點形成，本周一（1月17日）MLF利率下調10bp后，為LPR的調降打開了空間。

業內人士認為，目前處于樓市恢復期與市場情緒修復期，此次適度調降5年期LPR，有助于帶動房地產市場供給、消費兩端的活躍程度，此外，還將推動中長期企業融資成本下降，從而提振制造業等實體經濟的融資積極性。

對于后續的貨幣政策展望，有觀點認為，下一步央行仍可能采取降準或降息的總量政策搭配結構性政策，預計政策組合拳的效果有望逐步體現在社會融資規模、人民幣貸款等信用指標上。

5年期LPR時隔20個月再降

央行副行長劉國強近日在國新辦發布會上表示，LPR是由報價行根據對最優質客戶的實際貸款利率市場化報價形成的，資金成本、市場供求、風險溢價等因素都會影響LPR報價。此外，公開市場操作利率、中期借貸便利利率，以及存款利率監管等，對資金的成本也會產生影響。

從MLF利率調整與LPR報價變動的歷史規律來看，此前1年期MLF利率下調幅度大于或等于10bp的情況出現過兩次，央行于2020年2月和4月兩次下調MLF中標利率，先后調降10bp和20bp，彼時的1年期、5年期LPR分別下調10bp、5bp和20bp、10bp，兩者的下調幅度比例保持在2:1。

業內人士分析稱，歷史上1年期LPR與1年期MLF的利率差距相對穩定，而5年期LPR的降幅一般不超過1年期LPR的降幅，為5或10bp。

央行貨幣政策司司長孫國峰近日亦表示，LPR報價行報價時綜合考慮自身資金成本、風險溢價和市場供求等因素，LPR會及時充分反映市場利率變化，引導企業貸款利率下行，有力推動降低企業綜合融資成本。

市場人士指出，觸發此次LPR調降的根本原因在于提振國內企業中長期的信貸需求，央行12月金融數據顯示，企業新增中長期貸款占總新增信貸的比重僅有51%，低于2020年同期92%和2021年11月60%，已連續下行5個月。

“今年年初穩增長任務相對較重，尤其從近期的數據看，需求的復蘇比較緩慢，對消費也產生了負面效應，LPR下調有助于帶動需求上行。”東吳證券(行情601555,診股)宏觀團隊亦表示，5年期LPR利率下調在寬信用上的信號更顯強烈，長端利率或迎來較大波動，但期限利差會相應走闊，該確定性更大。

惠及更多主體 房貸有望減負

LPR是一個總量性的、普惠性的宏觀變量，它的變動不針對具體的行業或個人，但卻對所有行業都有影響。

從技術層面來看，劉國強解釋稱，金融機構發放企業流動性資金貸款等利率定價一般參考1年期LPR，就是投放短期貸款一般參考1年期LPR；發放中長期貸款，比如制造業中長期貸款、固定資產投資貸款和個人住房貸款等，這些利率定價期限比較長，參考的是5年期LPR。

“利率是資金的價格水平，價格調降后有助于增加實體經濟的融資積極性?！?span kwid="stock_000686" kwname="skwl_keyword">東北證券(行情000686,診股)研究所總經理助理沈新鳳對財聯社記者表示，在房住不炒的大基調下，相比于1年期LPR，5年期LPR利率的調整節奏一直較慢，但實際上，5年期LPR不僅僅影響房貸利率，也會影響其他比如制造業的中長期貸款。

沈新鳳認為，目前經濟面臨“三重壓力”，去年四季度GDP增速回落至4%，房地產銷售、投資等增速均轉為負增長，1月以來疫情反復也將再次沖擊消費，貨幣政策需要走在市場前面發力。她預計，下一步央行仍然有降準或降息的總量政策配合結構性政策。12月的金融數據表明實體融資需求不強，預計這些政策組合有望逐步體現在社會融資規模、人民幣貸款等信用指標上。

此前有市場觀點認為，5年期LPR可能相應下調10bp。對于此后5年期LPR是否還有調降空間，東吳證券宏觀團隊指出，應關注后續經濟企穩的效果，如同今年1月一樣，政策利率還有降息的空間，5年期LPR也會跟隨政策利率變動。

上海地區某大行信貸人士對財聯社記者表示，隨著5年期LPR利率下調結果公布，預計其所在分行的房貸利率將統一同步下調，即在當前首套房5%、二套房5.7%的利率水平上進行調降，但僅限適用采取LPR浮動利率的房貸借款人。有銀行業內人士對財聯社記者表示，由于銀行貸款發放時，取值放款日前一日的LPR利率加點形成最終貸款利率，因此各銀行有望最快于明日啟用新的5年期LPR利率作為新的房貸款利率基準。

“此次央行LPR利率下調傳導至房貸市場的減負效應明顯?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進對財聯社記者表示，若以100萬貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在未考慮各地區銀行加點的情況下，在此番利率調整前，即LPR為4.65%，此時月供額為5156元。而此次利率調整后，LPR為4.60%，此時月供額則為5126元。如此計算，月供額減少約30元。此外，考慮到商業銀行可貸資金后續更加充裕、利率有進一步下調的空間，預計類似減負效應將更為明顯。

嚴躍進認為，此次央行降息政策，有助于提振房地產市場的景氣度。從房企角度看，中長期貸款資金成本將進一步降低，進而鼓勵房企“愿貸敢貸”，能夠較好激活房企2022年的投資和新開工意愿；對購房者來說，房貸利率成本進一步下調，也將有助于激活合理住房消費需求，活躍交易行情。

從銀行信貸的影響來看，天風證券(行情601162,診股)銀行研究團隊此前測算，在MLF下降10bp的情況下，采取對銀行資產端收益率負面影響相對較大的假設，即假設1年期和5年期LPR分別下降10bp。根據測算，這將使上市銀行凈息差和2022年凈利潤同比增速分別下降3bp和1.79個百分點，對銀行基本面的影響相對中性。

//房地產市場將怎么走？//

受訪的業內專家認為，本次降息為非對稱降息，1年期LPR降低10基點，而5年期LPR只降低了5基點，說明穩定樓市依然是主要政策目標。在當前購房者置業情緒較低迷、企業資金壓力較大的情況下，降息有利于市場信心修復。隨著政策環境進一步改善，部分城市樓市有望觸底回溫，熱點一二線城市的修復速度將明顯快于三四線城市。

中原地產張大偉：市場底部將在今年一季度出現

中原地產首席分析師張大偉分析認為，降息的目標是穩定經濟，不是刺激房地產，“房住不炒”依然是政策方向。

自2020年4月20日后，房貸為主的5年期LPR一直未變，期間一年期LPR在去年12月已經出現過下調。隨著本次5年期LPR下調，向市場釋放出積極信號。

對于購房者來說，本次5年期LPR下降5個基點，相當于100萬貸款30年的月供降息30元，合計30年的月供節省10772元。如果貸款200萬相當于月供節省60元左右，一年將節省720元。

雖然2021年全國房地產市場成交額、成交面積均創下歷史記錄，但從去年上半年開始的各種收緊的調控政策明顯抑制了市場沖高，下半年整體市場出現了持續下調，拆分單月數據可以看到，去年12月全國商品房銷售21302萬平方米，是多年來的同期最低值，本輪樓市調整可以說是多年來市場全面速凍最明顯的一次。

而去年下半年樓市大幅降溫的最主要原因是信貸排隊，購房者的按揭貸款和開發商的開發貸基本全面收緊。隨著近期央行等部門密集表態，整體看，房地產市場和房地產按揭貸款都在回歸平穩狀態。

5年期房貸的下降代表了樓市在政策底部后，很快將出現市場底部。目前看，在四季度樓市出現政策底部后，市場底部將在2022年一季度開始出現。

整體看，本次降息不會導致樓市過熱。目前房地產行業面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。從當前監測的數據來看，多個城市利率均出現了輕微的變化，但銀行房貸是否寬松仍主要看放款速度的變化。

貝殼研究院許小樂：預計更多城市房貸利率將下調

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，2022年貨幣環境穩健偏寬松的基調基本確立。1月17日央行超預期同時下調了MLF和逆回購利率10個基點；1月18日央行副行長劉國強提到“充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，要迎客上門，主動出擊以及靠前發力等”，并表示“降準空間變小了但仍有一定的空間”；1月20日1年期LPR及5年期LPR相應下降。2022年開年全面降息，對全社會所有行業帶來普惠性的融資成本下降，同時釋放了年內貨幣環境穩健偏寬松的信號，有助于提振市場預期。

其中，1年期LPR下降有助于降低企業貸款利率，推動企業綜合融資成本穩中有降，有助于激發市場主體融資需求，增強信貸總量增長穩定性。作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR下降，代表著居民住房按揭貸款成本降低，有助于提高居民購買力，釋放住房消費的同時也帶動其他生活消費。

具體到城市銀行房貸業務，截至今年1月，全國103個重點城市的平均房貸利率已連續4個月回調且下降空間較上月擴大，放款周期進一步縮短。預計年內購房信貸環境保持相對寬松，支持合理住房消費需求的釋放，帶動市場量價向中樞回歸。

展望未來，預計后期更多城市房貸利率下調，信貸環境更加友好，利于合理的住房需求釋放，從而促進房地產業良性循環和健康發展。

中泰證券(行情600918,診股)楊暢：央行非對稱降息，表明政策以穩為主

中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢表示，從歷史上看，除了2019年9月和2021年12月，1 年期LPR 在MLF 利率沒有變動的背景中下調5個BP，其他情況下均是LPR 與MLF同步變動。2022年1月17日，MLF操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個BP。調降后，7天逆回購利率降至2.1%，1年期MLF利率降至2.85%，這是自2020年3月調降7天逆回購利率和2020年4月調降1年期MLF利率后的首次降低政策利率。在MLF下調10個基點之后，LPR跟隨下調也在情理之中。

差異在于2021年12月，LPR采取的是非對稱降息，1年期下調5個BP，政策意圖或在刺激制造業或消費上，5年期保持不變，表明當時對房地產的金融政策仍偏中性。

但從2021年12月金融與經濟數據來看，經濟回落態勢尚未逆轉，內需不振，尤其是地產投資與消費不振，經過折算后的12月房地產開發投資，當月同比下降13.1%（前值下降4.8%），跌幅擴大，商品房銷售面積同比下降15.5%（前值14.2%），銷售端和投資端同比跌幅均較上月擴大，房地產市場的信心仍然有待修復；經過折算后的12月社會消費品零售總額，當月同比增長2.1%（前值4.2%），較上月回落2.1個百分點，而今年社零受價格推升的因素較為明顯，經過物價調整后當月同比下降0.1%（前值增長0.8%），消費壓力仍然存在。

因此，本次下調LPR 1年期10個BP，5年期5個BP，至少反映出三層意圖：第一，現階段從貨幣政策角度，通過降低貸款利息，降低融資成本，從資金供給端刺激經濟的意圖較為明顯；第二，非對稱下調，降低1年期10個BP，是在12月20日降低5個BP基礎上的進一步下調，體現出了加大刺激制造業投資和消費的政策意圖；第三，降低5年期5個BP，反映了對于房地產相關信貸的支持態度，但幅度小于1年期10個BP，表明政策以穩為主，相機抉擇。

關鍵詞： LPR 房貸