財(cái)聯(lián)社（北京，記者 李潔）訊，2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模創(chuàng)下歷史新高，但房企土地購(gòu)置面積大幅下滑。

1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況顯示，2021年商品房銷(xiāo)售額為18.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%，銷(xiāo)售面積為17.9億平方米，同比增長(zhǎng)1.9%，均為歷史最高水平。

不過(guò)，2021年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為21590萬(wàn)平方米，同比增速為-15.5%。

“總體來(lái)看，2021年房地產(chǎn)竣工端、施工端、開(kāi)工端、拿地端的表現(xiàn)相對(duì)偏弱，整體信心仍然不足，未來(lái)打通良性循環(huán)，還需要政策發(fā)力支持。”中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示。

中指院研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，展望2022年，降準(zhǔn)、降息仍有空間，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將發(fā)揮穩(wěn)定器作用，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)調(diào)控政策將邊際改善，特別是信貸端，將進(jìn)一步加大對(duì)剛需、改善性住房需求的支持力度，支持合理住房需求釋放。

對(duì)于“房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)略有松動(dòng)”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日回應(yīng)稱(chēng)，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果不斷顯現(xiàn)，2022年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持總體平穩(wěn)運(yùn)行。

“開(kāi)發(fā)投資經(jīng)歷三部曲”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年全年商品房銷(xiāo)售表現(xiàn)為“前高后低”，去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速呈逐月下滑態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，較上年增長(zhǎng)4.4%。

“2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)歷三部曲，其中1-8月份屬于過(guò)熱，達(dá)到兩位數(shù)增速；9-11月份較為溫和，介于5%-10%的區(qū)間；12月份步入過(guò)冷區(qū)間，低于5%的水平。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

與此同時(shí)，受資金端壓力、交易市場(chǎng)較為低迷等因素影響，企業(yè)開(kāi)工積極性明顯減弱。2021年，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比降幅超11%，絕對(duì)規(guī)模降至2018年以來(lái)最低水平，其中12月同比降幅超30%。

“近三年首次出現(xiàn)新建商品住宅銷(xiāo)售面積大于住宅新開(kāi)工面積，可以看出，開(kāi)發(fā)投資仍在筑底過(guò)程中。”貝殼研究院分析師潘浩表示。

“2022年房屋新開(kāi)工面積難有明顯改觀，全年或延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。”陳文靜表示，究其原因，一方面，2021年全國(guó)土地成交縮量明顯，將對(duì)今年新開(kāi)工規(guī)模產(chǎn)生較大影響；另一方面，2022年企業(yè)資金壓力不減，全年商品房銷(xiāo)售規(guī)模預(yù)期回落下，企業(yè)開(kāi)工亦受限。

不過(guò)，去年9月底央行首次提出“兩個(gè)維護(hù)”后，管理層頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以?xún)r(jià)換量”營(yíng)銷(xiāo)策略，部分需求擇機(jī)入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升。

結(jié)合信貸數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)貝殼研究院觀察，去年12月主要城市房貸利率連續(xù)三個(gè)月下行，放款周期較此前6個(gè)月有所縮短，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著信貸環(huán)境的適度調(diào)節(jié)以及新一年信貸額度的“重置”，有利于市場(chǎng)需求復(fù)蘇。

土地市場(chǎng)收縮明顯

“當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)略低迷，這也使得2022年激活開(kāi)發(fā)投資熱情、鼓勵(lì)企業(yè)投資拿地等或成主流政策。”陳文靜表示。

作為“兩集中”新政落地的第一年，2021年土地市場(chǎng)如同坐上“過(guò)山車(chē)”，首輪土拍熱度很高，但二、三輪集中供地均遇冷，流拍、中止出讓成為集中土拍的高頻詞匯。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年全國(guó)各城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為16.67萬(wàn)億平方米，同比下滑27.8%。而克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量來(lái)看，21城全年宅地實(shí)際成交量占全年計(jì)劃供應(yīng)量的比例平均僅為74%，宅地供應(yīng)的實(shí)際完成度并不高。

“受房企融資難度加大以及市場(chǎng)降溫的影響，流拍率大幅提升，部分城市二、三輪集中土拍成交量較首輪明顯下降，典型如長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、廈門(mén)等城市，第三輪集中土拍流拍率均超50%，使得實(shí)際供地量被大幅壓縮。”克而瑞一位分析師表示。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企受資金壓力影響，拿地節(jié)奏放緩，對(duì)2022年新房供應(yīng)將產(chǎn)生利空影響。2022年土地市場(chǎng)無(wú)論是供應(yīng)規(guī)模還是拿地規(guī)則，都將有一些積極的變化，以鼓勵(lì)房企拿地。

“地方或?qū)⑼ㄟ^(guò)調(diào)整出讓底價(jià)、配建要求、銷(xiāo)售限價(jià)等相關(guān)條件，提振市場(chǎng)信心。”陳文靜表示，2022年部分城市的土地溢價(jià)率水平或出現(xiàn)短期回升，流拍率也會(huì)有所回落，但各城市實(shí)際地價(jià)仍將以持平或緩升為主。

關(guān)鍵詞： 2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售創(chuàng)歷史新高 但房企土地購(gòu)置面積大