觀點網 近兩年房地產形勢的巨變，讓行業發展進入了一條新的航道。

多項政策開始推動綠色建筑發展，特別是“十四五”規劃綱要中明確提出“加快推動綠色低碳發展”“發展綠色建筑”。

自2020年開始，住建部等多部門也相繼印發了《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》、《關于組織開展智慧城市基礎設施與智能網聯汽車協同發展試點工作的通知》等多個文件，著力推動地產科技發展。

近幾年一直致力于推動中國科技的生態建設及發展的畢馬威中國于12月23日發布“領先地產科技企業50”報告，圍繞地產商的管理與業務數字化、項目流程管理、物業管理運營與服務、建造工藝與設計、項目投資決策、房產買賣及租賃交易和ESG等多個維度進行。

改變的行業

疫情和房地產存量時代的到來，房企過去賴以為生的“高周轉”模式進入尾聲，在監管政策、內部運營、外部競爭、品質生活和新技術的共同驅動下，傳統房企紛紛開啟數字化轉型進程。

在畢馬威中國房地產行業主管合伙人厲俊看來，2020年和2021年是中國房地產市場的改革與轉型集中期，“企業積極地在各種業務場景尋求創新，以達到內部管理效率提升以及外部服務（產品）能力的提升。“

同時，伴隨著中國力爭2030年前實現碳達峰、2060年前實現碳中和的目標承諾，地產及建筑行業數字化、智慧化、綠色減碳，成為了所有房企的方向之一。

據畢馬威統計，目前大部分頭部房企已經開始將碳達峰、碳中和目標納入企業長期發展戰略，并在推動綠色低碳發展方面進行了多維度的探索。

事實上，畢馬威過去數年一直圍繞地產科技發展進行了深度的研究跟進。在2020年前，地產科技更多作為地產行業中的一個議題，推進速度緩慢，有待實質性突破。

直到2020年席卷全世界的這場疫情，成為了地產科技加速器，引發了地產行業對于空間建造與運營方式的再思考。

不可否認的是，地產行業的數字化進程速度依舊落后于其他行業，更多處于局部創新或試點應用的狀態。過去黃金20年的粗放式擴張，讓房企們來不及擁抱科技這個議題。

在畢馬威的理解中，地產科技指的是“堅持科技驅動的發展，積極運用新興科技成果改造和創新地產行業經營模式、產品服務及產業鏈接的全價值鏈生態”。

厲俊亦表示：“科技是地產企業組織轉型以及團隊能力建設的重要載體及加速器。”

通過科技賦能房企朝著管理標準化、一體化的方向邁進，有效地協助房企縮短決策鏈條、加強風險提示、提升決策效果。

科技新常態

如今，房地產行業“遍地黃金”的高利潤時代已經過去，精細化管理變得越來越重要，在“土地紅利/金融紅利”轉向“管理紅利”的過程中，房地產行業的工業制造化剛剛起步，裝配式建筑逐漸興起，但是流程標準化程度與要素顆粒度與制造業相比還是較早期。

2020年印發的《關于推動智能建造與建筑工業化協同發展的指導意見》中，便明確指出要以數字化、智能化升級為動力，加大智能建造在工程建設各環節的應用，形成涵蓋科研、設計、生產加工、施工裝配、運營等全產業鏈融合一體的智能建造產業體系。”

在科技賦能地產的情況下，房企通過發行ESG/或可持續發展戰略與運營精益結合，是房企碳達峰、碳中和凈零目標的核心戰略，同時更精準地識別有價值的業務場景以捕獲、盤活數字資產，并回歸業務場景從而實現價值賦能。

厲俊談到，ESG戰略的落地過程是與房地產企業的設計、建造、運營、處置環節高度結合的過程，結合特定的企業發展戰略制定的有經濟價值兼社會價值的ESG戰略與舉措將是今后一段時間各房地產企業科技發展的一大抓手。

縱觀國內地產行業的數字化轉型，房企自發性通過內生變革，利用數字化不斷完善組織，而頭部企業逐漸成長出科技自研能力。

從管理組織到工程建設乃至城市發展，大部分房地產開發商及運營商都專門成立了科技子公司，專注于開發科技創新產品及應用，同時也與外部科技企業保持緊密的合作關系。

“房企不僅是地產科技的使用者，亦是地產科技的創造者。在地產科技服務企業之外，成為PropTech（地產科技）的新核心。”厲俊表示。

如今，房地產行業面臨轉型壓力，科技創新企業與地產開發商、運營商共創模式正在成為新常態。具體而言，地產開發商、運營商，擁有復雜業務場景下所累積的大量數據，而科技創新企業識別適合數字化智能化的場景并運用技術手段提供解決方案，進而提高管理效率以及產品創新能力是一種較為有效的推進機制。

相比房地產自身搭建的科技系統，厲俊建議，中小型科技創興企業未來可以采用“外—內—外“的發展路徑，以外部解決方案供應商的身份與房企協作；同時房企也可以進而成為這類新創企業的投資人，在解決方案成熟后化為企業的創投團隊并進行能力輸出。

厲俊展望，行業在未來將加快從管理視角向客戶視角的轉變，以數字化工具提升客戶服務體驗、沉淀數字資產，進而通過產品溢價與服務創新兌現數字經濟價值。

以下為觀點新媒體對畢馬威中國房地產行業主管合伙人厲俊的采訪實錄：

觀點新媒體：畢馬威過去幾年一直在關注地產科技方面的發展，您認為數字化、科技方面將給行業帶來怎樣的推動？

厲俊：在新冠疫情發生前，畢馬威全球已經連續幾年開展了全球范圍內的地產科技調研，彼時的調研結果顯示，地產科技開始成為地產行業市場參與者的議題，但是推進速度緩慢，有待實質性的突破。

2020年席卷全世界的這場疫情，直接成為了地產科技演進的加速器，引發了地產行業對于空間建造與運營方式的再思考。

我們認為，場景數字化創新探索集中在管理場景激活與服務場景創新兩大領域管理場景激活的核心目標是從"經驗驅動"走向"數據驅動"，建立"一切業務用數據說話"的能力。

不斷完善數據治理與應用體系，充分利用過程信息數據，構建投資、運營決策分析模型，并積極借助大數據、AI、BIM等新技術應用，構建大數據分析能力，以資源匹配最大化為目標進行數字化運營。

未來，行業將加快從管理視角向客戶視角的轉變，從客戶旅程視角出發，進行全流程、全空間場景梳理，識別高頻率、高價值的創新服務場景，以數字化工具提升客戶服務體驗、沉淀數字資產，進而通過產品溢價與服務創新兌現數字經濟價值。

觀點新媒體：在2019年的報告中，只有25%的受訪者擁有完善的數據戰略，您如何看待這幾年地產科技的發展？

厲俊：隨著地產存量時代到來，傳統的高周轉模式難以為繼，在監管政策、內部運營、外部競爭、品質生活和新技術的共同驅動下，傳統房地產企業紛紛開啟數字化轉型進程。

其中，頭部企業經過數年高強度的信息化建設，已經逐步進入數字化的新階段。不過，就整個行業而言，開發商企業的數字化轉型過程處在信息化、數據化和智能化不同階段。

回看國內地產行業的數字化轉型，房地產企業內生變革力量蓬勃，數字化組織不斷完善，頭部企業逐漸成長出科技自研能力。此時，房地產企業不僅是地產科技的使用者，亦是地產科技的創造者，在地產科技服務企業之外，成為PropTech的新核心。

中國是疫情后復工復產最早的國家之一，新冠疫情加速了地產服務模式的線上化遷移，不僅包括數字樓盤等營銷模式創新，更涵蓋通過智慧空間的打造實現跨越物理空間和數字空間的服務能力，通過多元數字觸點實現與客戶全渠道、無時滯、持續性的交互，進而激發與捕獲更精細顆粒度的客戶數字資產。

觀點新媒體：目前的房地產市場中，您認為在科技賦能的道路上走在前方的幾家企業有什么特點？

厲俊：作為PropTech的新核心，大部分房地產開發商及運營商都專門成立了科技子公司，專注于開發科技創新產品及應用，同時也與外部科技企業保持緊密的合作關系，借助其高頻率、深積累、廣覆蓋的業務場景不斷培育有商用價值的技術與產品應用。

內部管理角度，科技賦能房地產企業朝著管理標準化、一體化的方向邁進，針對典型業務流程進行多種業務場景的解構，不斷進行業務流程標準化的提升，并結合信息系統的建設不斷使業務流程數字化，有效地協助房地產企業縮短決策鏈條、加強風險提示、提升決策效果。

另一方面，科技創新企業也將衣食住行中的"住"作為下一個顛覆性的應用場景，努力在房地產行業做出更大的突破，嘗試將科技產品、創新應用、創新流程融入到傳統房地產行業，推進行業的顛覆性演變，比如設計領域的AI運用、建造流程中的工業制造化的嘗試等等；再一方面，投資領域也涌現出眾多專注于地產科技領域的投資公司，以資本推動房地產科技發展。

觀點新媒體：過去，房地產是一個粗放式發展的行業，那么科技會如何改變房地產發展的未來？房企們在哪些方面可以更好的與科技相結合？

厲俊：我們認為，房地產企業可以在以下幾個維度上更好的與科技進行結合。

首先，ESG/可持續發展戰略與運營精益將高度結合，協助實現凈零目標；其次，更精準地識別有價值的業務場景以捕獲、盤活數字資產，并回歸業務場景從而實現價值賦能。

"十四五"規劃明確提出加快綠色低碳發展，發展綠色建筑。我們注意到，大部分頭部房地產企業已經開始將碳達峰、碳中和目標納入企業長期發展戰略，并在推動綠色低碳發展方面進行了多維度的探索。

ESG戰略（包括碳中和戰略）的落地過程，是與房地產企業的設計、建造、運營、處置環節高度結合的過程，因此更好的結合業務場景捕獲各類數字資產，包括碳排放數據，結合特定的企業發展戰略以及相關物業的物理屬性而制定的既富有經濟價值又富有社會價值的ESG戰略與舉措將是今后一段時間各房地產企業科技發展的一大抓手。

觀點新媒體：在房地產逐漸從增量轉向存量的過程中，地產科技企業會迎來更大的機會，您認為他們應該更多的在哪些領域發力？

厲俊：存量資產的時代，資產的價值提升將會是物業持有人、物業運營商以及資產管理人共同面臨的長期議題。

因此，在城市更新、智慧城市的浪潮里，各方結合科技手段，更好的從客戶旅程視角出發，進行全流程、全空間場景梳理，識別高頻率、高價值的創新服務場景，比如"數字營銷"與"客戶運營"，以數字化工具提升客戶服務體驗、沉淀數字資產，進而通過產品溢價與服務創新兌現數字經濟價值。

觀點新媒體：我們可以看到地產科技企業中有很多都屬于中小型企業，背后房地產市場能量這么大，為什么在這個領域中為什么難以孵化一些獨角獸出現？

厲俊：地產行業的數字化進程與哪些變革迅猛的行業相比，速度是比較慢的。尤其在國內，過去一段期間房地產企業伴隨著我國城鎮化程度的不斷提高一直進行著高速擴張，整個發展還是相對粗放式的，科技的議題并沒有真正的突破。

目前整個行業所面臨的轉型壓力較大也是大家的共識，變革之下房地產企業與社會科技服務企業共創的模式下，我們還是相信會有一些頭部地產科技企業可以成功孵化出來的，無論是傳統房地產企業的內部孵化還是外部科技企業的突破。

觀點新媒體：您認為未來房企與地產科技企業之間的競爭和合作會如何改變？房企嘗試在內部進行科技、數字化公司的發展？會不會影響到一些中小型企業的未來？

厲俊：我們認為，科技創新企業與地產開發商、運營商共創模式正在成為新常態。

科技的運用與成熟是需要在高頻率、高價值的場景先行進行產品化突破的，地產開發商、運營商，尤其是頭部企業，其所擁有的優勢在于其過去復雜業務場景下所累積的大量數據以及未來可繼續產生的大量數據的業務場景。

因此，發揮各自所長，識別適合數字化智能化的此類業務場景并運用技術手段提供解決方案，進而提高管理效率以及產品創新能力在可預見的未來是一種較為有效的推進機制。

中小企業的未來發展路徑可以采用"外-內-外"的發展歷程，即，以外部解決方案供應商的身份與房企協作，房企也可以進而成為這類新創企業的投資人，在解決方案達到成熟后內化為企業的創投團隊并進行能力輸出。

真正影響中小型企業的發展的難點，也是房企內部孵化的難點，都是融合性人才的招攬與培養激勵機制。

觀點新媒體：市場對于房地產行業的看法逐漸從類金融行業轉為類制造業，不少房企也發言稱自己正賺著制造業般的低微利潤，您認為這種新認識對房地產公司的估值會有什么影響？

厲俊：房地產行業高利潤時代已經過去了，無論是建造期間還是持有運營期間，管理精益化變得越來越重要。

房地產行業的工業制造化還剛剛起步，裝配式建筑開始興起，但是總體上，流程標準化程度與要素顆粒度與制造業相比還是較早期的。

我們認為，未來真正影響房地產行業估值的還是房地產企業本身的項目的全流程利潤洞察力以及標準化管理提升能力。

觀點新媒體：您作為商業、物流地產領域的專家，您如何看待近來黑石、博楓這類型的外資收購國內的不動產？外資進入對內房企來說是利是弊？

厲俊：大概在2017年下半年，我們就注意到外資在國內的并購趨勢的反轉，這一勢頭一直有持續到新冠疫情爆發。

疫情之下全世界流動性充沛，而中國是疫情恢復較早的國家，因此也加速吸引外資進一步涌入中國，紛紛配置核心城市的核心資產。

另一方面，2020年4月中國基礎設施領域不動產投資信托基金試點推出，截止目前已發行上市的項目的市場表現也都非常好。這一系列要素都促使了中國一線城市的優質商業不動產以及全國范圍內的物流地產的"熱銷"，從而吸引了更多的外資進一步重倉中國。

這些老牌的外資不動產基金往往有豐富的資產管理與長期運營經驗，對于提升資產價值有很多實操經驗，而內房企歷史上更擅長于高周轉的運作模式。

由于目前的地產行業已經進入了存量地產時代，如何打好運營牌實際上對于外資與內資都是一樣的考題。內房企可以與外資取長補短，在資產的穩定運營、收益提升、風險管理等維度上借鑒外資的國際化經驗，持續提升與打造內房企在資產運營側的核心競爭力，從而培育出更多的領先的本地資管品牌。

觀點新媒體：目前國內城鎮化率還未到達頂峰，在您看來，地產是否仍是一個好賽道？相比以往，在未來的中國經濟內，房地產將扮演一個什么樣的不同的角色？您認為，房地產作為經濟增長引擎的重要性是否已有所下降？

厲俊：房地產行業事關民生消費和投資發展，歷來是整個經濟發展的重要支柱。近年來伴隨著"房住不炒"的宗旨，各項宏觀調控舉措密集推出，地產行業的競爭格局不斷發生著變化，整個行業積極降杠桿、謀轉型，從而不斷打造地產行業整體健康持續發展的韌性。

"十四五"規劃提出實施城市更新行動，為"十四五"乃至今后一個時期的城市工作指明了方向，明確了目標任務。

實施城市更新行動，推動城市結構調整優化和品質提升，轉變城市開發建設方式，對于全面提升城市發展質量、滿足人民美好生活需求、促進經濟社會持續健康發展，具有重要意義。

隨著本年度深圳、上海推出城市更新條例的施行，以及近期國家出臺《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（建科〔2021〕63號）》等一系列政策及舉措，"去房地產化"城市更新項目市場廣闊但是盈利點更多的在運營階段，加上城市更新項目本身的非標準化屬性，對項目實施與管理的要求遠高于傳統地產開發項目。

關鍵詞： 觀點與畢馬威合伙人厲俊對話：地產的科技未來