百度財經獨家出品的“展望2022：大拐點時代？變局與機遇”系列直播迎來第五場，本場直播的主題是“未富先老：中國會步入低欲望社會嗎？低生育率和高養老成本如何破局？”

參加此次直播解讀的嘉賓包括：住房和城鄉建設部原總經濟師趙暉、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛、國家發改委國土開發與地區經濟研究所原所長肖金成、北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志。

房地產調控長效機制有六大內涵，因城施策不能絕對化

經歷多年“高杠桿”推動的“高增長”后，房地產業進入“慢時代”已是各方共識。不過中央經濟工作會議后，市場開始出現新的變化。陳志特別指出，在 “房住不炒”“保障房”“長租房”之外，會議還提出支持商品房市場更好滿足購房者合理需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

趙暉表示，房地產調整政策取向首先是防風險，穩增長，穩預期，穩房價，促進房地產的發展。城市和城市差距較大，因城施策將會繼續很好地執行。不過，他認為因城施策不能絕對化，城市雖然負主體責任，但是總的方向應該跟中央保持一致。

趙暉指出，長效機制內涵主要包含六大部分：第一，房住不炒的定位；第二，城市主體責任，中央層面制訂大方向；第三，穩房價，穩預期，穩增長；第四，土地、資金供給與需求要匹配；第五，調結構，特別是發展租賃性住房、長租房；第六，考核和評價機制，中央要對各個城市進行考核和評價。

2022年房地產面臨兩大負面因素房價將更加分化

陳志表示，2022年房地產還面臨低生育率和房地產稅試點兩大負面因素。隨著房地產市場步入調整通道，房企資金回籠壓力增大。疊加償債高峰期到來，房企資金端將繼續承壓，行業收并購將會增加。

趙暉明確指出，未來兩三年甚至更長時間，全國房價不可能出現普遍性大漲的情況。在他看來，人口是最關鍵的因素。數據顯示，2000年有4億4000萬20歲到40歲人口，2010年仍然是4億4000萬，2020年則降到了4億。他預計，2030年這一數字會進一步下降到3億3000萬，相比今天將再減7000萬。

“未來，大規模房子需求帶來的普遍性房價上漲，更大規模房屋建設是不太可能的?！?趙暉指出，“2014年商品住宅開發就已經達到了頂峰，商品房銷售面積2017年也達到了頂峰。住房總量見頂，但全國性大幅度下降也不可能，因為城鎮化、改善需求還有強有力支撐?！?/P>

趙暉認為，明年分化會更嚴重。既要防止一線城市房價過度增長的問題，也要防止出現部分地區因房價下降對經濟造成沖擊、交房困難等問題。

陳志表示，房地產是中國經濟最重要的經濟部門，是政治、經濟、民生的一個交匯點。過去一年，房地產領域陸續推出房企融資“三條紅線”、房地產貸款集中度管理、住宅用地出讓“兩集中”等政策。會不會存在“合成謬誤”的問題？陳志強調，對于一線城市來說要防止房價過快上漲，對于供給過剩城市來說要保交房、保穩定、防大跌。

高杠桿、高周轉模式難以為繼 預售模式對開發商約束過小

在陳志看來，房地產高杠桿、高周轉模式已經難以為繼。在這個背景下中央經濟工作會議首提 “預期引導”“良性循環”“探索新的發展模式”。房地產如何良性循環？如何探索新的發展模式？

倪鵬飛表示，房地產產業鏈長、產業環節多，任何一個環節出現問題，都有可能帶來普遍問題。房地產是資金密集型產業，各個環節都涉及到資金，也需要良性循環。房地產高周轉、高杠桿開發模式更需要良性循環，其資金主要是外生的，一個環節出問題就會引起嚴重連鎖反應。

怎么才能做到良性循環？倪鵬飛認為，房地產業要從外源增長模式，轉向內生發展模式；從原來高杠桿、高周轉以期房銷售為主模式，轉向以股權主導、低負債的現房銷售模式?！斑^去以資金為主線，有了資金蓋了房，不管是蓋還是沒蓋，然后就賣出去，錢回來再來下一輪，就積累了很多問題?！蹦啭i飛強調。

“行業出現的普遍問題是七個蓋要蓋十個瓶，根本蓋不過來，有的問題不是七個蓋，甚至是五個蓋或者是更少。”陳志補充道。

倪鵬飛認為，期房銷售對開發商約束力特別小。開發商之所以大膽高周轉、高擴張，就是因為有預售制度，“有點空手套白狼，沒有任何資金壓力和風險壓力?！蹦啭i飛舉例，“某某企業出現爆雷了，他沒事，他自己好像是感覺都要躺平了，交給社會，交給政府了，交給銀行了。”

陳志補充稱，“三條紅線”就是讓企業回歸產品，從制度層面建立約束，讓企業不能過分。

肖金成表示，房地產商不能再延續高負債模式，對償債要有心理準備。要華麗轉身，變成房地產應用商。金融機構也要為房地產市場穩定承擔一定責任，購房者也應考慮斷供風險。銀行給房地產斷供以及購房者對銀行斷供，都會對房地產市場帶來很大沖擊。

房地產稅會帶來一定沖擊 稅率大概率不會太高

一些城市過分依賴于土地收入，房地產稅被認為是未來有效替代方案。在陳志看來，房地產稅不光是地方財政收入問題，更多的是共同富裕問題。

房地產稅試點什么時候落地？在肖金成看來，房地產稅試點很可能2022年落地，也可能2023年或更晚一些，有些城市先推出，有些城市后推出，但最終一定會推出。

對于購房者和房產持有者來講，房地產稅會帶來一定沖擊。持有房子，要付房地產稅，沒有支付能力就要賣掉，會導致二手房市場不穩。

至于稅率，肖金成認為從國際經驗看，房地產稅不會太高，大概率是千分稅?？赡苁乔Х种⑶Х种暹@樣的比例，不會給持有人帶來太大壓力。

學區房問題源于基礎教育資源不均衡

學區房問題是房地產現有問題的集中表現，不僅僅是房價問題，更涉及到是孩子和人口素質等問題。

肖金成認為，學區房問題源于基礎教育資源不均衡，如果教師、校長是流動的，學區房很可能就不存在了。如果基礎教育資源實現均等化，就沒有必要花高價買學區房，“你買了學區房后，很可能優秀老師到別的地方去了?！彼麖娬{。

倪鵬飛則表示，學區房問題不光存在于中國，美國硅谷也存在這樣的問題。解決辦法有兩點：解決學區房問題主要不在于房地產，而在于教育資源要均衡化；優秀教育資源不能和住房直接簡單掛鉤。

倪鵬飛還透露，教育部正聯合住建部門從基礎制度層面著手來解決這個問題，今年上半年一些地方已經開始落實。陳志舉例稱，北京推出的集團校、教師校長輪崗等制度，就是讓基礎教育資源均衡。

未來房地產在結構優化和質量提升層面還有巨大潛力

關于未來房價，倪鵬飛認為從長期角度、國家發展以及居民承受能力等方面來看，高房價是不可長期持續的。他預計，如果2035、2050年實現現代化，房價收入比要回歸到1:3到1:6的合理區間。有可能是房價逐步下降，還有可能是收入較快速度上升。

趙暉認為，今后房價會有明顯分化趨勢，人口流出地區和人口持續流入地區的分化會越來越明顯。大城市圈內部也會存在分化，從中心到邊緣，房價坡度會比較大。

肖金成則表示，中國未來還有持續房地產需求。一方面留守兒童和婦女進入城市，對房地產會有一定需求。新生代農民工、二代農民工在城市建立家庭，對房地產也會有很大的需求。具體到每一個城市，則是分化的。如果就業下降，產業沒有發展，很可能房地產市場就會萎縮。

倪鵬飛補充稱，未來房地產在結構優化和質量提升層面還有巨大潛力。人口持續流入地區還有很大潛力，農民工家屬進城也是需求。質量提升方面，房屋質量、配套服務等方面可以發揮的空間還很大。

共同富裕背景下保障性住房數量和質量要雙提升

共同富裕的話題下，房地產將扮演怎樣的角色？肖金成表示，共同富裕背景下收入提高了，要改善居住條件，會帶來更多買房和租房需求。中等收入群體增加，消費結構也會發生變化，對住房改善的需求就會變大。

倪鵬飛表示，富裕無外乎收入和資產，房地產在共同富裕方向上將會有很大的擔當。房地產在家庭資產占比非常高，已經達到70%-80%。同時，資產本身也能夠產生收入和流量。

從財稅角度講，對多套住房征收房地產稅，能夠起到調節收入作用。從支出角度看，要加大保障房力度特別是產權式保障房的力度，對中低收入居民、青年人口和新市民提供更多住房保障支持。

趙暉表示，房地產是實現共同富裕手段，要在居住水平上實現均等，保障性住房水平和質量要提高。

陳志最后補充稱，共同富裕要先做大蛋糕，然后再分好蛋糕。房地產在共同富裕當中扮演的角色和作用，是值得肯定的。

關鍵詞： 房地產 長效機制 高杠桿